Venta y compra de solares y terrenos en España
Venta y compra de solares y terrenos en España. Poner precio a una parcela o solar, no es tan simple como poner precio a una vivienda o a un piso. En un piso si sabes el valor del piso al contado. Ya que realizando una regla de tres con las superficies de varios pisos a través de investigar los precios de las zonas, puedes llevar a cabo un concepto aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto.
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La cuestión clave es que en un solar lo que importa no es la área bruta del mismo. Sino la área máxima que se podría crear en él. Entre otras cosas, en un del solar medio de 100 m2 en el que se logren crear un bajo más 3 plantas, la área edificable sería 400 m2.
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Con lo cual, lo primero que hay que llevar a cabo es ver el Plan General del ayuntamiento y buscar la parcela. Por lo general, el Plan General dividirá el ayuntamiento en 3 enormes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.
Si la parcela está en la región Rústica por el momento no se podría crear nada. Osea, no es de un solar, sino un lote o una finca. Estas parcelas rústicas valen bastante menos que los solares, en funcionalidad de los cultivos que nos permitan plantar.
Si la parcela está en región Urbanizable, es imposible edificar de manera directa. Ya que primero habría que llevar a cabo un Plan Parcial. Para un usuario medio que desee crearse su casita unifamiliar esto es imposible. Pues después la parcela, en inicio, valdrá menos que en suelo Urbano. Probablemente haya excepciones especulativas si se prevé un futuro avance de la zona. Pero lo destacado es aguardar a vender el lote cuando sea suelo Urbano.
Llamamos propiamente terreno solar a una parcela que está en un área Urbana y por consiguiente es edificable. Dentro de esta zona, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. Cada Ordenanza dejará una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la área total construida que se facilita en el solar, y se expresa en m2. Entre otras cosas un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 dejará 3 x 100 = 300 m2 construidos.
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Los Usos más comunes de los solares, son el residencial, comercial, docente, industrial, etc. Cada uso va a tener un valor/m2 diferente. Lo habitual es calcular para la utilización más apreciado viable, que por lo general es comercial en el bajo y residencial en las plantas altas. Además hay que apreciar si se tienen la posibilidad de llevar a cabo sótanos, cuántos y si compensa hacerlos todos. Entre otras cosas, en solares de núcleos rurales puede no compensar llevar a cabo un sótano ya que constructivamente es caro y su valor no compensa su creación.
Cuando sepamos cual es la creación más productivo para el terreno, deberemos calcular el valor de ese hipotético edificio. Esto lo vamos a hacer comparándolo con inmuebles cercanos parecidos. Igual que valoraríamos un edificio real. A este valor, le restamos el valor que nos valdría construirlo. Esto es lo que se denomina el Procedimiento residual. O lo que es lo mismo, el valor final al que restamos el valor de los materiales, incluido la mano de obra.
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Entonces, ¿valorar un solar es más complicado que apreciar un edificio? La respuesta es sí, muchísimo más. Porque además de apreciar el viable edificio, debemos poner precio a su creación y tener muy presente el planeamiento vigente.
Y, ¿qué técnico puede apreciar un del sol? Ya que gracias a que para apreciar un del sol hay que controlar disciplinas urbanísticas, edificatorias e inmobiliarias, el técnico sin lugar a dudas más preparado es un Arquitecto. Además lo podría llevar a cabo un Arquitecto técnico. No obstante, si estamos hablando de un lote Rústico, el técnico más preparado, aunque no el exclusivo, es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Entre otras cosas un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.
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Si vas a adquirir un sola, sin lugar a dudas vale la pena solicitar una valoración a un profesional, como nosotros, Abriendo Horizontes Inversiones. El valor del solar, puede sobrepasar con creces el valor de la creación y es primordial entender que expectativas tiene dicho del sol. Por consiguiente, gastarse 200 € o 300 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la adquisición de un del solar, es algo que nos puede ahorrar bastante dinero. De todas formas sucede con el vendedor del solar. Ya que podría malvender su solar a una valoración errónea.
Venta y compra de solares y terrenos , es una de las inversiones inmobiliarias más olvidadas e incomprendidas del mundo.
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La mayoría de los inversores inmobiliarios no reconocen por completo los beneficios superiores que conlleva poseer tierras en su forma cruda. Es decir tierras de todo tipo.
Es lamentable porque la simplicidad y la estabilidad que conlleva poseer el terreno correcto (comprado al precio correcto) pueden superar con creces la miríada de problemas que seguramente surgirán con cualquier otro tipo de bienes inmuebles.
Si bien creo firmemente que la tierra vacante es uno de los mejores lugares donde puede poner su dinero , hay otro lado de la historia que debe considerarse cuidadosamente.
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Como un inversionista experimentado en tierras, he aprendido (a veces de la manera difícil) que hay varias cosas que deben evaluarse antes de comprar una parcela de tierra vacante.
La tierra puede ser engañosamente complicada
Venta y compra de solares y terrenos, en la superficie, parece una criatura simple, pero puede haber MUCHOS problemas potenciales que acechan debajo de la superficie de cualquier pedazo de tierra. No diría necesariamente que todos estos problemas son comunes. Pero el hecho es que cualquiera de estas cosas podría ser potencialmente mortal si no se aborda adecuadamente. Cuando lo toma todo en consideración, se suma a una lista considerable de cosas que deben investigarse como parte de su proceso de diligencia debida.
No me malinterpreten, la tierra es una inversión sólida como una roca. Es solo una cuestión de saber qué vigilar. Y bajo qué circunstancias debe reajustar el precio de su oferta (o abandonar la oferta por completo).
Por otro lado, es de vital importancia comprender para qué se puede usar una propiedad y cuál es el mejor y más alto uso de la propiedad. Con una simple llamada telefónica a su autoridad local de planificación y zonificación, la mayoría de las oficinas pueden darle la respuesta a esta pregunta en cuestión de segundos.
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Una vez que conozca la clasificación de zonificación (por ejemplo, residencial, uso mixto, comercial, industrial, agrícola, etc.), pídales que le den algunos ejemplos de qué tipo de propiedad se permitiría en cada una de estas clasificaciones de zonificación particulares. Incluso pueden darle algunas ideas en las que no había pensado anteriormente. Una vez que comprenda el uso más ideal de la propiedad, puede determinar rápidamente si se ajustará a sus necesidades (o las necesidades de aquellos a quienes pretende comercializar la propiedad). Decirte que de todo esto y más nos encargamos en Abriendo Horizontes Inversiones.
A la hora de una venta o compra de solares y terrenos, especialmente cuando se compran terrenos baldíos fuera del estado, una de las primeras línea de negocio es comprender la topografía de la propiedad . Hay muchos, lugares en España que tienen elevaciones, acantilados, montañas, valles, barrancos y mucho más impredecibles.
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En muchos casos, la topografía del terreno puede tener un gran impacto en la capacidad de construcción de una propiedad. Por las mismas razones por las que no puede construir una casa en un acantilado de 90 grados, debe hacer una investigación preliminar para averiguar dónde se encuentra su propiedad y cuál es la disposición del terreno.
En otro sentido cuando va a ejecutar la venta o compra de solares y terrenos, una de las mejores maneras de hacer esto es mediante el uso de Google Earth (que es gratuito) y el mapa topográfico. Con Google Earth, puede buscar su propiedad (usando la dirección o las coordenadas) y acercar usando los botones del ratón y el control / comando y las teclas Mayúsculas en su teclado. Esto le permitirá inclinar la tierra para que pueda ver con precisión dónde están todas las colinas y valles en su área.
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Finalmente, si tiene la intención de conservar una propiedad por un período de tiempo prolongado, tenga cuidado con una factura de impuestos súper alta en relación con el valor real de la propiedad en sí. No me he encontrado con este problema muy a menudo, pero por varias razones, hay algunas propiedades que tienen impuestos ridículamente altos en proporción al valor real de la propiedad.
Si tiene un solar para vender o estas interesado en la compra de alguno, no dejes de preguntarnos, ya que nuestra cartera cuenta con ciertos solares o terrenos que son una ganga.
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