Venta y compra de Edificios en España. La clase de activos de propiedad comercial puede ser una parte altamente rentable y productiva de su cartera de inversiones. Dependiendo del ciclo del mercado, comprar en el momento adecuado y al precio de compra puede ayudar a los inversores inmobiliarios a generar riqueza a largo plazo. Los edificios comerciales se dividen en muchas categorías, cada una con sus propios matices.

Existen diferencias sustanciales entre comprar un edificio en el espacio comercial y viviendas unifamiliares. Aquí hay una descripción general de cómo se ve la compra de un edificio comercial, los pasos involucrados en los diversos tipos de activos bajo el paraguas comercial y si los inversores inmobiliarios deberían intentar participar en la acción.

Cómo comprar un edificio: comercial versus residencial

Comprar un edificio en el mercado unifamiliar es significativamente diferente de comprar uno en el espacio comercial. A continuación, presentamos algunos datos rápidos que debe considerar cuando piense en comprar su primer edificio comercial.

Venta y compra de Edificios Préstamo

Una diferencia entre comprar un edificio comercial y comprar una vivienda unifamiliar es que, para este último, el préstamo se basa completamente en la solvencia del prestatario individual. Mientras que para la mayoría de los activos comerciales, la suscripción de préstamos se basa en el negocio subyacente. Es decir, los ingresos y gastos de la propiedad ( ingresos operativos netos o NOI) determinarán todos los aspectos del préstamo.

Valoración y préstamos

La valoración de inmuebles residenciales unifamiliares se basa exclusivamente en comparables. Específicamente, ¿Cuál fue el precio de compra de propiedades similares que se vendieron recientemente en el mismo vecindario? Para la propiedad comercial, las valoraciones se basan en los ingresos generados por ese activo, no en ventas comparables.

Donde las ventas comparables son importantes en las tasas de capitalización, que se calculan utilizando las valoraciones de propiedades similares en su área. Entonces, si puede disminuir un costo en particular o aumentar los ingresos, eso tiene un impacto directo, positivo o negativo, en el valor de su activo.

Esto también significa que el préstamo comercial que reciba depende de cómo puede maximizar los ingresos y reducir los gastos.

Venta y compra de Edificios Inquilinos

Fuera de los edificios de apartamentos, los inquilinos de bienes raíces comerciales suelen ser empresas en lugar de individuos. Las oficinas, las tiendas minoristas, los restaurantes, los cafés y otros tipos de negocios son generalmente los arrendatarios de la propiedad comercial.

Arrendamientos

Con los bienes raíces comerciales, los arrendamientos de alquiler tienden a ser más largos y algunos se clasifican como un arrendamiento neto triple, donde los inquilinos son responsables del trío de impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento, además de su alquiler mensual. Esto no es algo que verías en el espacio inmobiliario residencial.

Venta y compra de Edificios Costes fijos

Hay más certeza de gastos en bienes raíces comerciales. Por ejemplo, si posee un edificio de apartamentos de 12 unidades en comparación con 12 viviendas unifamiliares, con el apartamento generalmente solo tiene un techo, una entrada y un sistema de calefacción del que preocuparse. Los costes son más altos en el aspecto comercial, pero tiene mayor certeza y costes fijos si se administra adecuadamente.

Cómo comprar un edificio comercial

Debido a algunas de las ventajas anteriores, muchos inversores en viviendas unifamiliares pasan del espacio residencial al comercial. Hay muchos tipos de bienes raíces comerciales: apartamentos multifamiliares, tiendas minoristas, restaurantes, almacenes, industriales, oficinas y la lista continúa.

En términos generales, el comercio minorista tiene tasas de capitalización más altas en función a cada comunidad. Lo que refleja los desafíos continuos asociados con los cambios en el comportamiento del consumidor hacia el comercio en línea.

Los edificios de oficinas son la porción más grande del mercado comercial de España. Con un 30%, y el comercio minorista ocupa el segundo lugar con un 25%. Ya sea que busque oficinas, tiendas minoristas u otras formas de bienes raíces comerciales, estos son los pasos generales para los que deberá estar preparado.

Venta y compra de Edificios Paso 1: encuentra la ubicación correcta

El sector inmobiliario es hiper local y los inversores deben ser expertos en los mercados en los que operan. La mayor consideración al comprar un edificio es buscar la ubicación correcta con sólidos fundamentos del mercado.

Esto incluye proyecciones de crecimiento positivas, con alto tráfico peatonal y de vehículos, y terrenos con potencial de desarrollo residencial futuro (léase: ¡futuros clientes!). Dicho esto, con algunas propiedades comerciales, como centros de datos y almacenamiento, la proximidad a los centros de población y el tráfico peatonal importan muy poco.

Recuerde considerar qué empresas, sus futuros inquilinos, pensarán en esta ubicación cuando intente arrendar su propiedad comercial. ¿Puede vender la viabilidad a largo plazo de esta área específica de su mercado?

Paso 2: Reúna a su equipo de propiedad comercial

Como se señaló, las compras de bienes raíces residenciales son diferentes a las comerciales, lo que significa que su equipo también tendrá que cambiar. Es probable que necesite un corredor comercial, un tasador, un agente, un administrador, un oficial de depósito en garantía y un abogado que tengan experiencia en esta clase de activos.

Paso 3: Analiza mucho, compra pocos

Para afianzarse en el mundo de los bienes raíces comerciales, asegúrese de analizar y realizar proformas en una serie de propiedades diferentes para comprender los fundamentos subyacentes de su mercado comercial. Para las proyecciones de alquiler, tenga en cuenta que las tasas de vacantes tienden a promediar alrededor del 10% en el espacio comercial, así que asegúrese de tenerlo en cuenta en su análisis.

Venta y compra de Edificios Paso 4: Realice ofertas de bienes raíces comerciales

Esto recaerá principalmente en el miembro del equipo de su agente de bienes raíces comerciales . Prepárese para que se le solicite un pago serio (un porcentaje del dinero por adelantado), así como el plazo de diligencia debida para permitirle confirmar sus suposiciones del paso 3.

Paso 5: Haga su debida diligencia en bienes raíces comerciales

Con la ayuda de su equipo de inversión comercial, esta es su oportunidad de profundizar en las finanzas de este edificio comercial específico. Esto incluye la revisión de títulos de propiedad, encuestas , listas de alquileres, gastos, convenios, restricciones y mucho más.

Paso 6: Obtenga financiamiento para comprar su edificio

Aquellos que financian edificios corporativos generalmente lo hacen a través de una estructura corporativa y deben pagar entre un 20% y un 30% como pago inicial. Los bancos dependen en gran medida de los índices de cobertura del servicio de la deuda-

Venta y compra de Edificios Paso 7: cierre su compra de bienes raíces comerciales

El primer paso para cerrar un activo comercial es financiar el depósito en garantía. Esto generalmente involucra a un agente de custodia que puede garantizar que todos los fondos requeridos se contabilicen antes de que se cierre la transacción final. Hay menos regulaciones involucradas en el gobierno de las transacciones comerciales en comparación con las residenciales, por lo que es fundamental que su abogado comercial esté involucrado y presente en cada paso del proceso de cierre.

Por lo general, el comprador y su equipo deberán aprobar un informe de título y firmar los documentos de cierre. Después de esto, se producirá la transferencia de la escritura junto con un desembolso de los fondos para finalizar la transacción comercial.

El resultado final al comprar un edificio comercial

La compra de un edificio en el espacio comercial presenta una serie de opciones de diversificación de activos: oficinas, locales comerciales, departamentos, almacenes, etc. Además, este tipo de inversión inmobiliaria ofrece a los inversores un mayor control sobre la valoración de sus activos y presenta algunas economías de escala interesantes. Dicho esto, los acuerdos comerciales suelen ser cifras en dólares más altas y requieren más diligencia debida.

Siga los pasos anteriores para estar preparado para lo que los bienes raíces comerciales tienen para ofrecer. Y no olvide formar un equipo de inversión comercial con experiencia sustancial en esta industria.