Venta de solar y terrenos en España

 

Venta de solar y terrenos en España

Venta de solar y terrenos en España. Poner precio a una parcela o solar, no es tan simple como poner precio a una vivienda o a un piso. En un piso si sabes el valor del piso al contado. Ya que realizando una regla de tres con las superficies de varios pisos a través de investigar los precios de las zonas, puedes llevar a cabo un concepto aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto.

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La cuestión clave es que en un solar lo que importa no es la área bruta del mismo. Sino la área máxima que se podría crear en él. Entre otras cosas, en un del solar medio de 100 m2 en el que se logren crear un bajo más 3 plantas, la área edificable sería 400 m2.

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Con lo cual, lo primero que hay que llevar a cabo es ver el Plan General del ayuntamiento y buscar la parcela. Por lo general, el Plan General dividirá el ayuntamiento en 3 enormes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

Si la parcela está en la región Rústica por el momento no se podría crear nada. Osea, no es de un solar, sino un lote o una finca. Estas parcelas rústicas valen bastante menos que los solares, en funcionalidad de los cultivos que nos permitan plantar.

 

Venta de solar y terrenos en España
Venta de solar y terrenos en España

Si la parcela está en región Urbanizable, es imposible edificar de manera directa. Ya que primero habría que llevar a cabo un Plan Parcial. Para un usuario medio que desee crearse su casita unifamiliar esto es imposible. Pues después la parcela, en inicio, valdrá menos que en suelo Urbano. Probablemente haya excepciones especulativas si se prevé un futuro avance de la zon. Pero lo destacado es aguardar a vender el lote cuando sea suelo Urbano.

Llamamos propiamente terreno solar a una parcela que está en un área Urbana y por consiguiente es edificable. Dentro de esta zona, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. Cada Ordenanza dejará una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la área total construida que se facilita en el solar, y se expresa en m2. Entre otras cosas un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 dejará 3 x 100 = 300 m2 construidos.

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Los Usos más comunes de los solares, son el residencial, comercial, docente, industrial, etc. Cada uso va a tener un valor/m2 diferente. Lo habitual es calcular para la utilización más apreciado viable, que por lo general es comercial en el bajo y residencial en las plantas altas. Además hay que apreciar si se tienen la posibilidad de llevar a cabo sótanos, cuántos y si compensa hacerlos todos. Entre otras cosas, en solares de núcleos rurales puede no compensar llevar a cabo un sótano ya que constructivamente es caro y su valor no compensa su creación.

Cuando sepamos cual es la creación más productivo para el terreno, deberemos calcular el valor de ese hipotético edificio. Esto lo vamos a hacer comparándolo con inmuebles cercanos parecidos. Igual que valoraríamos un edificio real. A este valor, le restamos el valor que nos valdría construirlo. Esto es lo que se denomina el Procedimiento residual. O lo que es lo mismo, el valor final al que restamos el valor de los materiales, incluido la mano de obra.

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Entonces, ¿valorar un solar es más complicado que apreciar un edificio? La respuesta es sí, muchísimo más. Porque además de apreciar el viable edificio, debemos poner precio a su creación y tener muy presente el planeamiento vigente.

Y, ¿qué técnico puede apreciar un del sol? Ya que gracias a que para apreciar un del sol hay que controlar disciplinas urbanísticas, edificatorias e inmobiliarias, el técnico sin lugar a dudas más preparado es un Arquitecto. Además lo podría llevar a cabo un Arquitecto técnico. No obstante, si estamos hablando de un lote Rústico, el técnico más preparado, aunque no el exclusivo, es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Entre otras cosas un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

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Si vas a adquirir un sola, sin lugar a dudas vale la pena solicitar una valoración a un profesional, como nosotros, Abriendo Horizontes Inversiones. El valor del solar, puede sobrepasar con creces el valor de la creación y es primordial entender que expectativas tiene dicho del sol. Por consiguiente, gastarse 200 € o 300 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la adquisición de un del solar, es algo que nos puede ahorrar bastante dinero. De todas formas sucede con el vendedor del solar. Ya que podría malvender su solar a una valoración errónea.

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