Venta de residencias de ancianos o geriátricos

Venta de residencias de ancianos o geriátricos

Venta de residencias de ancianos o geriátricos

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. Cualquiera que busque bienes inmuebles lucrativos y asequibles en el mercado inmobiliario actual lo encontrará difícil en vista del fuerte aumento de los precios. Si es que existen, las oportunidades de compra de asilos, pero se agotan muy rápidamente. Por ello, te aconsejamos que te pongas en contacto con nosotros, para tener acceso algunos de los geriátricos que tenemos en venta, con un precio muy barato.

¿Qué es un asilo de ancianos?

Se trata de un conjunto residencial que se está construido específicamente para el cuidado de personas necesitadas de cuidados. Los hogares de ancianos requieren propiedades estructurales especiales: esto incluye acceso sin barreras, baños aptos para discapacitados y puertas y mecanismos de cierre que se abren automáticamente. 

Para permitir que las operaciones de cuidado sean lo más económicas posible, las modernas propiedades de cuidado están construidas para ser energéticamente eficientes. Para la atención profesional de los residentes, también debe existir espacio suficiente para el personal de enfermería.

Mercado de crecimiento de cuidados de enfermería y cómo los inversores pueden beneficiarse de él

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. Los baby boomers de España de la década de 1960 contribuirán a un fuerte aumento en el grupo de edad de más de 70 años en las próximas décadas. Un estudio publicado recientemente, calculó que el número de personas necesitadas de atención aumentará continuamente hasta el año 2040:

El resultado: en las próximas décadas, se necesitarán varios miles de plazas en residencias de ancianos en España cada año, aunque todavía queda mucha capacidad por crear en todo el país.

Las plazas de enfermería se necesitan mayoritariamente in situ. Por lo que la cobertura de las necesidades de hospitalización debe ser descentralizada y a nivel nacional.

Los inversores pueden beneficiarse de la compra de un asilo de ancianos de varias maneras:

  • Los centros de atención se arriendan uniformemente y a largo plazo a empresas operadoras por 20 a 30 años, lo que asegura estructuras de baja administración y fácil atención. Como resultado, los compradores generalmente no tienen carga de trabajo administrativo.
  • Los precios de una residencia de ancianos siguen siendo asequibles y oscilan entre aproximadamente 170 000 y 270 000 euros, según la ubicación y el año de construcción.
  • Los alquileres de las viviendas asistenciales son independientes de la ocupación de los apartamentos individuales y se pagan de forma continua y permanente.
  • Los aumentos de alquiler están firmemente acordados en el contrato de alquiler.
  • Los compradores a menudo reciben un derecho de ocupación preferencial garantizado por contrato para que puedan acceder a un lugar de atención más rápidamente si lo necesitan.

Requisitos estatales para la construcción y operación de centros de atención modernos crean seguridad

Un hogar de ancianos ahora está diseñado para el alojamiento permanente de personas muy mayores que necesitan cada vez más atención. Su rango de movimiento está severamente restringido. Las personas mayores muy mayores a menudo usan ayudas para caminar y orientarse. Los patrones de enfermedad también son diversos en la vejez y requieren conceptos de atención especiales.

 A medida que las personas mayores envejecen, sus hábitos de vida cambian. Los aspectos de seguridad ahora son cada vez más importantes y los centros de atención modernos deben tener esto en cuenta.

El legislador ha regulado cómo se deben construir las viviendas residenciales en función de las necesidades a través de la  normativa de viviendas. Si eres licenciado en enfermería, las cajas del seguro de dependencia cubrirán parte de los gastos de alojamiento en los centros de atención de enfermería. Esto asegura los pagos de alquiler de los operadores domésticos.

Los hogares de ancianos son administrados por organizaciones privadas y sin fines de lucro. Si bien los proveedores sin fines de lucro operan sin la intención de obtener ganancias, no tienen un mejor desempeño económico que los privados, como lo afirma el Informe de Calificación de Hogares de Ancianos 2022. En general, continúa la tendencia hacia la privatización de viviendas.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las residencias de ancianos como inversión?

Beneficios y Oportunidades desventajas y riesgos
Ingresos de alquiler estables a través de la demanda asegurada a largo plazo El operador asume el riesgo de ocupación, es posible la insolvencia de un operador
Pago del alquiler independientemente de la ocupación del inmueble Riesgo de ubicación: muy poca ocupación puede hacer que la operación no sea rentable
Sin esfuerzo administrativo para los inquilinos y la propiedad Se requiere administración de propiedades con experiencia especializada en hogares de ancianos
Paraguas de seguridad adicional si se requiere a través de derechos de ocupación preferenciales En el caso de ocupación completa, los derechos de ocupación prioritarios no se pueden utilizar rápidamente
Resumen de ventajas y desventajas

Estas son las declaraciones centrales:

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. Según la mayoría de los propietarios, las ventajas de las propiedades para cuidado son que requieren poca administración, generan ingresos estables a largo plazo y ofrecen una buena relación calidad-precio en comparación con otras propiedades.

Los riesgos para los inversores son que los inquilinos no estén libres de riesgos económicos y que una ubicación mal elegida pueda poner en peligro el éxito a largo plazo de una residencia de ancianos.

Sin embargo, el riesgo de insolvencia de los operadores de hogares de ancianos se mitiga para los inversores por 2 aspectos: por un lado, los operadores reciben una compensación de la oficina de bienestar social (la llamada seguridad básica) si un residente ya no puede pagar la tarifas de guardería en su totalidad. 

Por otro lado, como parte de su deber estatal de cuidado, los municipios y autoridades estatales tienen la tarea de encontrar un nuevo operador en caso de insolvencia.

¿Cuánto cuesta un asilo de ancianos?

Según la ubicación, el año de construcción y el tamaño, los apartamentos de atención cuestan entre unos 100.000 euros y unos 290.000 euros. También hay costes de compra adicionales para impuestos de transferencia de propiedad, notario y honorarios del tribunal de distrito.

Los precios de la tierra en la ubicación respectiva tienen el mayor impacto en el precio de un hogar de ancianos. Una propiedad de enfermería como inversión de capital es más barata en el norte y el este de España, que en el sur y el oeste de España. Ya que existe un diferencial norte-sur y este-oeste en los precios de las propiedades en España. El impuesto de transferencia de bienes raíces también debe pagarse al comprar un apartamento de cuidado y varía de estado a estado.

¿Cuál es la vida útil de una residencia de ancianos?

La vida útil que se puede esperar depende en gran medida del año de construcción del inmueble cuidado. Aunque los edificios nuevos suelen tener la vida útil más larga, las viviendas existentes también se pueden utilizar durante décadas si se mantienen bien en el sector asistencial.

Con la vida útil se distingue entre el período que sirve de base para la depreciación de los inmuebles bajo la ley del impuesto a la renta y la vida útil económica.

  • La depreciación de la edificación para viviendas asistenciales es actualmente del 2% y se calcula sobre una vida útil (fiscal) de 50 años.
  • Por el contrario, la vida económica útil incluye el período en que el edificio puede ser realmente utilizado después de su finalización. Los hogares de ancianos se utilizan principalmente con fines residenciales y los edificios deben cumplir con altos estándares estructurales. Por lo tanto, se puede utilizar para la vida útil económica un período similar al de los edificios residenciales de alquiler. La vida útil económica se calcula aquí para un período comparativo de 60 a 85 años.

Al igual que con todos los bienes duraderos, la vida útil económica de una propiedad de enfermería depende de si se fabricó sin defectos y si se le da servicio y mantenimiento de manera oportuna.

Comprar un hogar de ancianos, ¿Y qué sucede después de 20 años?

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. Esta pregunta se hace a menudo en relación con el contrato de arrendamiento de un asilo de ancianos: la mayoría de los contratos de arrendamiento tienen un plazo de arrendamiento fijo de 20 a 25 años.

Después de que venza el contrato de arrendamiento, los propietarios de una propiedad de cuidados negociarán un contrato de seguimiento con el inquilino anterior de la propiedad de cuidados o acordarán con un nuevo inquilino. Además, muchos contratos de arrendamiento brindan opciones de extensión unilateral para los inquilinos de un hogar de ancianos, que pueden extender el plazo del arrendamiento hasta 10 años adicionales.

Si un inquilino no quiere un contrato de arrendamiento de seguimiento, los propietarios de una propiedad de cuidado generalmente tienen un año para encontrar un nuevo inquilino sin problemas antes de que expire el contrato de arrendamiento.

Comprar un hogar de ancianos: ¿Cuáles son los costes adicionales?

Cuando se trata de costes accesorios, se hace una distinción entre costes accesorios únicos que surgen al comprar una residencia de ancianos y costes accesorios en los que se incurre continuamente durante el funcionamiento de una residencia de ancianos:

Costes de adquisición únicos

Los costes de adquisición adicionales por única vez en los que se incurre  al adquirir una residencia de mayores son:

  • Honorarios notariales y oficiales también
  • el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Los honorarios notariales y oficiales se calculan como un porcentaje del precio de compra y ascienden a entre el 1,7 por ciento y el 2,2 por ciento, según el procedimiento de certificación elegido y si se inscriben en el registro de la propiedad gravámenes inmobiliarios de financiación a favor de terceros para la compra de bienes inmuebles. la propiedad de cuidado.

La comisión de un corredor generalmente no se aplica a los edificios nuevos, pero es común cuando se venden de forma privada. En este caso, se calcula para el intermediario hasta un 6 % de comisión de corretaje más IVA. Si el vendedor y el comprador comparten la comisión de corretaje, la cantidad se reduce al 3% más IVA.

Costes auxiliares y operativos recurrentes

Como es habitual en la industria, los costos accesorios para la operación en curso de una propiedad residencial se limitan a los costos operativos no recuperables, que deben ser asumidos por los propietarios de los apartamentos residenciales. Esos son por lo general

  • Honorarios del administrador y
  • reservas de ahorro.

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. Las tarifas de administración de las propiedades de atención se encuentran actualmente en un rango de aproximadamente 18 € a 25 € por mes .

Las reservas a ahorrar para nuevas construcciones se calculan actualmente en torno a los 0,25 € por metro cuadrado de superficie total por apartamento . En el caso de edificios existentes, las reservas pueden ser de hasta aproximadamente 0,75 € por metro cuadrado de la superficie total de un apartamento , dependiendo del estado . Esto tiene en cuenta que los inquilinos de las residencias de ancianos también deben asumir los costos de las medidas de mantenimiento en curso.

CONSEJOS PARA COMPRADORES DE RESIDENCIAS DE ANCIANOS

Obtenga un cálculo de muestra para su hogar de ancianos.

¿Puedo financiar una residencia de ancianos con un préstamo?

En principio, las propiedades de cuidado pueden ser financiadas. Sin embargo, no hay una respuesta general sobre si puede obtener un préstamo para un hogar de ancianos, porque eso depende de la solvencia del comprador. Muchos bancos solo pueden financiar hogares de ancianos de forma limitada , por lo que a los compradores les suele resultar difícil encontrar un banco adecuado. Por qué algunos bancos no financian residencias de ancianos es a menudo incomprensible y poco transparente para el comprador.

Las razones más comunes por las que los bancos no financian residencias de mayores son:

  • El bien de cuidado a financiar se encuentra fuera del área de negocios del banco solicitado. Debido a que muchos bancos regionales están obligados a emitir préstamos solo a nivel regional, la propiedad de cuidados no se puede financiar si se encuentra fuera del área de influencia regional de un banco propio.
  • Los préstamos solo se otorgan para bienes inmuebles ocupados por sus propietarios, pero no para bienes inmuebles como inversión de capital o solo en condiciones significativamente menos favorables.
  • El banco no puede financiar bienes inmuebles con modelos de operador, en los que un arrendatario comercial alquila una propiedad de cuidado a largo plazo, pero solo para prestatarios comerciales.

Venta de residencias de ancianos o geriátricos. A menudo es difícil para los compradores encontrar un banco para financiar un asilo de ancianos si el proveedor no puede proporcionar un socio bancario. A posteriori, la financiación total de una residencia de ancianos normalmente solo está disponible a través del socio bancario del promotor inmobiliario, siempre que la verificación de crédito sea positiva a favor del comprador. En principio, solo los inversores experimentados con una buena calificación crediticia deberían considerar la financiación total de un hogar de ancianos.

¿Dónde puedo conseguir financiación para un geriátrico?

En este punto, le podemos ayudar en función a la residencia que desee comprar. Es por ello que le recomendamos contactar con nosotros.

Ventajas fiscales al comprar una residencia de ancianos. ¿Existen?

Las ventajas fiscales para las propiedades de cuidado son posibles , pero el alcance es bastante pequeño. Además de la depreciación del edificio, el inventario comprado y, en el caso de edificios nuevos, las instalaciones al aire libre pueden amortizarse en un período de aproximadamente 10 a 15 años.

Por lo que se traduce en menores ingresos por alquiler y arrendamiento del apartamento para cuidados adquirido. y tiene un efecto positivo en la carga fiscal (en caso de duda, siempre se deben obtener ofertas concretas consultadas por un asesor fiscal). Sin embargo, los compradores de propiedades para cuidados no deben esperar un mayor apalancamiento fiscal.

Para poder reclamar las ventajas fiscales mencionadas, las cuotas de precio de compra para el inventario y las instalaciones al aire libre deben mostrarse por separado en el contrato de compra de la residencia de ancianos. Y el monto debe ser reconocido por las autoridades fiscales.

¿Es posible la reventa de un asilo de ancianos?

En principio, una residencia de ancianos se puede volver a vender en cualquier momento. El apartamento de cuidado con todos los contratos se pasa al siguiente comprador. Estos incluyen el Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Gestión, así como los compromisos relativos a los derechos de ocupación preferente.

Si es posible, los inversores no deben decidir cuándo revender espontáneamente, sino planificar de la forma más específica posibleComo con cualquier propiedad, la experiencia ha demostrado que es más probable que el aumento de valor ocurra a largo plazo. También hay que tener en cuenta aspectos fiscales, como el período de especulación de diez años.

¿Existe un mercado secundario para las propiedades residenciales?

Un mercado secundario de viviendas para cuidados, como se conoce a partir de fondos cerrados o contratos de seguros, es todavía muy limitado en la actualidad para las viviendas para cuidados y solo surgirá con un aumento significativo por parte de los propietarios privados. Los casos de reventa de manos privadas rara vez se hacen públicos y, por lo tanto, hay pocos datos confiables del mercado.

¿Puedo comprar una residencia de ancianos de forma privada?

En principio, esta posibilidad existe, pero es bastante rara porque solo se ofrecen unos pocos apartamentos de propiedad privada. Además, los revendedores a menudo solo están activos en sus mercados locales.

Para terminar, si deseas más información de, Venta de residencias de ancianos o geriátricos, o directamente comprar o vender uno, contacta con nosotros.