Venta de hoteles en España
Venta de hoteles y empresas en España. En primer lugar, señalar que a pesar de toda la mala prensa que tiene la compraventa de hoteles en algunos medios, tanto españoles como extranjeros, lo cierto es que el sistema español es muy seguro. Siempre que se obtenga asistencia jurídica en tiempo y forma.
Haciendo las verificaciones pertinentes, no hay razón para que haya ningún problema en la compra de un hotel en España.
Venta de hoteles en España A continuación se resumen los pasos a seguir:
Una vez que haya encontrado la propiedad o hotel que desea comprar, debe tener en cuenta que:
1.-A: NECESITAS UN “NIE”: si no eres español y no tienes Documento Nacional de Identidad (“DNI”) necesitarás obtener un “NIE” (Número de Identificación de Extranjeros). Ya que es necesario para el pago de impuestos en España y sin los cuales no podrá realizar la escritura notarial de compra-venta al finalizar el proceso de compra.
Puedes solicitar tu NIE personalmente en la comisaría de Policía Nacional correspondiente. Pero ten en cuenta que nosotros también le podemos ayudar.
1.-B: NECESITARÁS UNA CUENTA CORRIENTE EN ESPAÑA: es importante tener en cuenta las comisiones si necesitas enviar dinero desde tu país, y consultar el resto de condiciones que te ofrece el banco. La cuenta es necesaria para cobrar las facturas de la casa (agua, luz, etc.), pagar impuestos, etc.
Venta de hoteles y Empresas en España Es muy recomendable utilizar los servicios de un abogado
Es recomendable buscar los servicios de un abogado independiente que hable su idioma y pueda explicarle el proceso. Es muy importante que el abogado sea independiente del agente y del promotor. Para que los intereses a defender sean claros y diferentes.
Recuerde pedir a la persona que le asesora su número de colegio de abogados correspondiente y asegúrese de no utilizar asesores que no sean abogados colegiados sujetos a las normas del colegio de abogados. Con contrato de responsabilidad profesional, etc. Desgraciadamente, hay mucho ejercicio ilegal de esta profesión por parte de personas que no están realmente cualificadas o formadas, con el riesgo que ello conlleva.
PRINCIPALES COMPROBACIONES LEGALES A REALIZAR
Registro de la Propiedad: debe verificar con su abogado que la propiedad tal como es en realidad (superficie construida, extensión del terreno) está correctamente registrada. Y a nombre de los vendedores, sin cargos e impuestos de registro. Pues, esto lo que le dará usted protección completa del registro. En el caso de que haya algún problema, su abogado tendrá que confirmar si se puede solucionar mediante la Ampliación de Obra Nueva, Escritura de Notoriedad, etc.
Verificaciones en el Ayuntamiento: debe consultar con su abogado si existe un procedimiento de infracción contra la propiedad en el ayuntamiento. Y si cumple con la normativa urbanística de la región donde se encuentra (si es en suelo urbano, edificable o no edificable, urbano parámetros de planificación: superficie mínima de parcela, porcentaje de construcción, distancia de la construcción a los linderos, etc.).
También debe verificar si la propiedad es probable que obtenga un permiso de segunda ocupación después de la compra-venta. En este punto le recordamos que debe solicitar al vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad previa.
Venta de hoteles y empresas en España conocimientos generales
Asimismo, habrá que comprobar con el vendedor o en su caso el propio Ayuntamiento o el organismo que gestiona los impuestos locales (como en el caso de «SUMA»). Que está todo al día para el «IBI» (Impuesto de Bienes Inmuebles de naturaleza urbana: Impuestos a la propiedad) y el impuesto a la recolección de residuos sólidos (“Basura” = Basura).
Comprobaciones en el Catastro : deberá comprobar con su abogado si la propiedad está correctamente inscrita en el catastro, y de no ser así, se deberán corregir las inexactitudes mediante la presentación de los modelos 902 o correspondientes.
Copropiedad: si el inmueble forma parte de una copropiedad habrá que comprobar que no existen cuotas fijas ni deudas pendientes. Y es recomendable consultar también con el presidente o el administrador de la copropiedad si es una copropiedad problemática -propiedad.
También es interesante antes incluso de decidirse a comprar el hotel saber a cuánto ascienden los derechos de condominio. Para tener una idea de los gastos de mantenimiento anual del inmueble. También debe conocer el contenido de los estatutos y demás normas internas de la copropiedad.
Comprobaciones con las empresas distribuidoras: (electricidad, agua, etc.) debe verificar que el alojamiento tenga contratos de distribución indefinidos y definitivos. Y que no existan deudas pendientes o cualquier otra circunstancia que pueda poner en peligro la distribución de la electricidad o el agua después de la compra.
Venta de hoteles y Empresas en España otros aspectos a tener en cuenta:
Valoración y/o informe del arquitecto
En algunos casos, para asegurar el buen estado constructivo del inmueble a adquirir o incluso su valor de mercado, puede ser recomendable utilizar los servicios de un arquitecto. Ya que es experto en la materia, para realizar un informe constructivo y estructural del inmueble. O una tasación.
Impuestos sobre la Renta de no Residentes
Recuerda que como ya hemos dicho en otros artículos, si no eres residente en España, por el solo hecho de ser propietario de un inmueble o parte del mismo, tendrás que presentar la correspondiente declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Nuestra firma también ofrece este servicio.
Testamento ESPAÑOL
En cuanto tengas cualquier propiedad en España (cuentas bancarias, coche y obviamente una propiedad o una parte) es más que recomendable hacer un testamento español. Ya que tiene muchas ventajas y te puede ahorrar miles de euros en el proceso de tu herencia, consultanos para asesorarte en este tema.
Si este es tu caso o el de alguien que conoces y necesita asistencia legal, no dudes en contactarnos.
Venta de empresas en España compra venta de empresa
Cuando compramos una empresa en España para el desarrollo de una actividad profesional, como es por ejemplo su caso, un restaurante, o un hotel, despacho profesional, etc. Es necesario realizar una serie de comprobaciones que no han enumerado anteriormente , como la existencia de una autorización de actividad y las condiciones legales para su transmisión al nuevo titular, etc.
Uno de los elementos más importantes que debemos tener en cuenta es el impuesto a pagar: el IVA o “TPO” (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).
Venta de empresas en España
En esta firma no evaluamos otros impuestos que puedan producirse como Actos Jurídicos Documentados, etc.
Así, esta transmisión y adquisición del inmueble, podrá estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Costosas TPO (ITP-AJD) del 8%. O IVA, normalmente 21%.
Aunque en la superficie podríamos pensar que es mejor pagar el 8%, no es así, porque el IVA lo podemos recuperar, por lo que no es un gasto real. Así, en la mayoría de los casos será más ventajoso comprar inmuebles para el desarrollo de nuestra actividad sujetos a IVA, y no a TPO.
Si compraste el restaurante al promotor (primera transferencia) esta compra estaría sujeta a IVA.
En los casos en que se compra usado del propietario actual. Según la Ley del IVA (Ley 37/1992), estas segundas y sucesivas transmisiones de bienes inmuebles están exentas de IVA y deben tributar por el impuesto TPO (ITP-AJD).
Pero la propia ley prevé la posibilidad de que el contribuyente renuncie a esta exención del IVA y opte por el pago del IVA en lugar de la TPO.
Detalles a tener en cuenta en la venta o compra de una empresa en España
Para que esta renuncia sea efectiva y válida, y por tanto para que se pague el IVA, hay que cumplir una serie de condiciones, que son esencialmente las siguientes:
1.- Tanto el comprador como el vendedor deben ser contribuyentes del IVA que actúen en el ejercicio de sus actividades. En tu caso, deberás dedicarte a ello profesionalmente y comprar el inmueble para tu negocio hotelero. No podrías someter la operación a IVA si estuvieras comprando una casa para vivir, ya que no lo harías en el ejercicio de tu actividad.
2.- Además, como comprador, debe tener derecho a la deducción total del IVA pagado. Esto no sucede, por ejemplo, cuando una persona realiza una actividad exenta de IVA, en cuyo caso no tendría derecho a la deducción del IVA.
3.- La renuncia a la exención del IVA y por tanto a estar sujeto a ella, deberá ser comunicada fehacientemente antes o simultáneamente a la entrega de los bienes.
Que tener en cuenta en la venta de una empresa en España
Recomendamos que esta renuncia y el cumplimiento de las condiciones indicadas conste en la propia escritura notarial de compra-venta. Para evitar problemas y cumplir con las formalidades exigidas por la normativa.
Asimismo, debe señalarse que los propietarios habituales de inmuebles, que desarrollen dicha actividad de forma profesional, pueden ser considerados sujetos pasivos del IVA. Y por tanto podrían beneficiarse del ahorro fiscal declarado y optar por el pago de este impuesto en lugar del TPO.
Así, por todo lo expuesto, antes de comprar un inmueble para su actividad profesional o incluso para dedicarlo exclusivamente al alquiler, debe consultar a su abogado sobre la forma más adecuada de hacerlo. Ya que al estar sujeto a uno u otro impuesto. y puede representar un ahorro de varios miles de euros.
IMPUESTOS RELACIONADOS CON LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
La compra de una vivienda genera por un lado una serie de impuestos:
1.- En el caso de segundas transmisiones y sucesivas con carácter general el comprador pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Costosas del 8%.
2.- En el caso de primeras transmisiones. Con carácter general, para compras de obra nueva realizadas directamente a promotores. Los compradores pagarán el IVA actualmente al 10% más Actos Jurídicos Documentados al 1,20%. Todo ello sin tener en cuenta las reducciones por alojamiento habitual, etc. Para las parcelas los impuestos se pagarían al 21%.
3.- El vendedor deberá pagar también el impuesto conocido como PLUSVALÍA MUNICIPAL. Es decir el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Que se pagará en el Ayuntamiento donde se transfiera la propiedad.
4.- El vendedor tendrá que pagar los costes conocidos como beneficio patrimonial. Es decir, el impuesto que afecta a los beneficios obtenidos por la venta. en este caso de inmuebles, esto quiere decir que el coste/valor de adquisición.
detalles en la compra de un inmueble en España
Hay que tener en cuenta que el coste/valor de adquisición deberá actualizarse según los coeficientes establecidos anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Y que se aplicarán reglas especiales si el inmueble fue adquirido antes del 31/12/1996.
Según el artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto 5/2004). En el caso de la venta de un inmueble en España por una persona sin establecimiento permanente (es decir, no residente fiscal en España), la persona que adquiere el inmueble. Es decir, el comprador, está obligado a realizar una retención del 3% y a ingresar al fisco, en concepto de depósito de la ganancia patrimonial que debe abonar en España el vendedor no residente.
Si deseas más información de, Venta de hoteles y Empresas en España, contacta con nosotros.