Una guía para comprar hoteles: Diez cuestiones claves

Una guía para comprar hoteles: Diez cuestiones claves

Una guía para comprar hoteles: Diez cuestiones claves. Ya sea que esté expandiendo su cartera o ingresando a la industria hotelera por primera vez, comprar un hotel puede ser un proceso complejo. Y además requiere mucho tiempo. Planteamos 10 cuestiones clave a tener en cuenta a la hora de comprar un hotel:

1. Determine sus criterios de adquisición

Puede haber muchas razones diferentes para adquirir un hotel. Para algunos compradores, puede ser una inversión a corto plazo con miras a vender rápidamente a un precio más alto. Otros pueden tener una visión a más largo plazo, basándose, por ejemplo, en el potencial del hotel para generar importantes retornos en efectivo. En última instancia, los criterios serán únicos para cada comprador, pero los factores típicos incluyen:

1. Precio de compra y compromisos por gastos de capital y capital de trabajo de forma inmediata y a medio y largo plazo

2. ¿El propietario operará el hotel, celebrará un contrato de franquicia o hará que la marca administre el hotel?

3. potencial apreciación del valor de los activos

4. potencial de mejora del cambio de marca. Teniendo en cuenta el coste de cualquier plan de mejora de la propiedad (PIP) asociado requerido por el operador entrante, etc.

5. rendimiento financiero. Incluido el rendimiento del flujo de caja actual y potencial, los ingresos por habitación disponible, las tasas de ocupación, etc.

6. un hotel como «activo trofeo»

7. si el hotel cumple con la Sharia, lo que incluye no solo que no contiene alcohol, sino que incluye otras consideraciones

8. Ubicación: estratégicamente, un comprador puede querer un activo en una determinada ciudad o parte de una ciudad y evaluar el conjunto competitivo del hotel y el probable desarrollo futuro en el área que lo rodea.

9. si se agrega a la cartera existente, si el hotel objetivo es un «buen ajuste», da como resultado economías de escala o le da a la cartera un alcance geográfico que antes no tenía

10. período de «espera» anticipado (que estará vinculado a la estrategia).

No hay una respuesta correcta o incorrecta. Pero en última instancia, el comprador debe tener claro cuáles son las razones por las que desea comprar un hotel antes de entrar en el proceso de adquisición.

2. Una guía para comprar hoteles. Identifica el objetivo correcto

Una vez que haya establecido sus criterios de adquisición, el siguiente paso es ponerse en contacto con las personas adecuadas en la industria. Para ver qué oportunidades existen; pueden ser corredores, administradores de activos, consultores de la industria o incluso las propias marcas. Y para aquellos activos que estén potencialmente en línea con sus criterios de adquisición, se debe programar una visita al sitio. A continuación, se debe realizar un análisis de la propiedad y el marketing (estudio de viabilidad). Y luego, en función de ese análisis, debe estar en condiciones de comenzar a desarrollar un plan de negocios y un precio de oferta.

3. Gestionar el proceso de licitación

No es raro que los hoteles se vendan mediante un proceso de subasta. Estos procesos varían, pero normalmente, como comprador, primero deberá presentar una oferta indicativa. Para después, y, si tiene éxito, se requerirá una oferta final que a menudo debe ir acompañada de un margen de beneficio del borrador del acuerdo de compra y venta.

Ofrecer el precio más alto no siempre es garantía de éxito. Ya que otros factores como la evidencia de fondos, la capacidad de completar rápidamente y la aceptación de los términos claves, también pueden tener una fuerte influencia en la decisión del vendedor. Este proceso tiende a consumir muchos recursos con plazos ajustados y, como tal, debe gestionarse con cuidado.

4. Una guía para comprar hoteles. Determine el precio correcto

Como ocurre con cualquier adquisición, uno de los factores más importantes a la hora de comprar un hotel es el precio que pagas. Hay varias metodologías de valoración de hoteles diferentes, por ejemplo, análisis de flujo de efectivo descontado, ventas de hoteles comparables, valoraciones de topógrafos, etc. Por otro lado, debe discutir cuál es la adecuada con su asesor financiero. Tenga en cuenta que en un proceso de subasta, donde puede ser uno de los muchos postores, el precio será un factor clave.

5. Determine la estructura adecuada

Como comprador, tendrá dos opciones principales. Uno es comprar las acciones de la empresa propietaria de la propiedad hotelera y otros activos que conforman el negocio; la otra es comprar a la empresa la propiedad hotelera y otros activos. Si se compran acciones de una empresa, se adquieren todos sus activos, pasivos y obligaciones.

En una operación de activos, solo se transfieren los activos y pasivos que el comprador acuerda adquirir y asumir, que se identificarán en el acuerdo de venta.

compras de activos hoteleros

Por lo general, las compras de activos tienden a ser logísticamente más complejas que las compras de acciones debido a la necesidad de transferir cada uno de los activos separados que forman el negocio y de obtener las aprobaciones de terceros (contrapartes de contratos, autoridades de licencias, etc.), aunque el cambio de control. También surgen problemas en la compra de acciones.

En España, existen otros problemas estructurales que surgen como resultado de las restricciones de propiedad extranjera. Así como los requisitos de las autoridades locales en cuanto a qué tipos de entidades pueden poseer propiedades y tener una licencia de hotel. Las entidades autonómicas también deberán considerar las posibles implicaciones fiscales en función de sus circunstancias específicas. Sus abogados podrán asesorarle en todos los aspectos de estructuración.

6. Una guía para comprar hoteles. Asegúrese de que su financiamiento esté en su lugar

Deberá considerar al comienzo de la transacción cómo va a financiar la compra y, potencialmente, un programa inicial de gastos de capital. ¿Será de los recursos en efectivo existentes, de otros inversores o de la deuda bancaria? Si se va a exigir una deuda bancaria, debe hablar con los prestamistas potenciales. Eso sí, en una etapa temprana para averiguar cuánto están dispuestos a prestar y qué requisitos específicos pueden tener en términos de seguridad sobre el hotel y / o las cuentas bancarias.

Esto le permitirá determinar si el trato es factible y, si no lo es, puede dejar de trabajar y evitar incurrir en costos innecesarios. Si existe un acuerdo de gestión hotelera vigente, es posible que el operador ya haya impuesto ciertos criterios de préstamo a valor que deberían cumplirse. Así como el requisito de obtener un acuerdo de no perturbación.

7. Lleve a cabo la debida diligencia

En cualquier trato de hotel, la debida diligencia es de vital importancia. Deberá designar un buen equipo de asesores con experiencia. Por lo que generalmente incluirá abogados, asesores financieros y agrimensores inmobiliarios. Cada asesor debe realizar una investigación exhaustiva de la parte del negocio que corresponde a su área de especialización.

La debida diligencia de alta calidad debe descubrir problemas materiales que luego se pueden abordar por adelantado. Por ejemplo, mediante protecciones contractuales o deducciones del precio (o, en casos extremos, retirando el trato por completo). Tenga en cuenta que está adquiriendo más que un activo inmobiliario. Un hotel es una empresa operativa, por lo que el proceso de diligencia debida debe realizarse en consecuencia.

8. Una guía para comprar hoteles. Evalúe sus opciones de gestión

En la mayoría de los casos, es probable que una empresa de gestión de terceros ya esté gestionando el hotel. Si es así, se requerirá su consentimiento para completar el trato (que incluye la aprobación del comprador por parte de la empresa gestora). Por lo tanto, es importante que discuta esto con el vendedor con el fin de acordar cuál es la mejor manera de acercarse a la compañía de administración y en qué etapa del proceso hacerlo.

Aunque no querrá ponerse en contacto con la empresa de gestión desde el principio, tampoco querrá esperar hasta justo antes de la finalización. La mayoría de los acuerdos de administración de hoteles son de larga duración (a menudo hasta más de 20 años para las marcas de lujo) y deberá verificar si existe la posibilidad de rescindir el acuerdo.

Si existe una disposición para la rescisión en el momento de la venta, normalmente viene con un pago de rescisión bastante alto. Si no hay una empresa de gestión titular o está dirigida por el propietario actual, deberá considerar sus opciones de gestión.

Otras opciones de gestión hotelera

Debe comunicarse con una empresa de administración de terceros en una etapa temprana. Ya que deberán evaluar el cumplimiento del hotel con los estándares de su marca. Debe nombrar a un abogado especialista en hoteles para que lo ayude a negociar los términos del acuerdo de administración del hotel.

La franquicia es otra opción según la cual el propietario obtiene el derecho a usar la marca y operar dentro del sistema de la marca (es decir, sistemas de reservas, programas de fidelización, etc.), pero opera el hotel en sí mismo o con un operador sin marca.

Debería colaborar con una empresa de gestión de terceros en una etapa temprana. Ya que deberán evaluar el hotel para determinar el cumplimiento de los estándares de su marca y evaluar si se requiere un PIP. Debe nombrar a un abogado especialista en hoteles para que lo ayude a negociar los términos del acuerdo de administración del hotel.

9. Negociar el mecanismo de ajuste de precios adecuado en el SPA.

Uno de los puntos clave de negociación en el SPA será el mecanismo de precios. Las dos estructuras más comunes son: (1) una valoración basada en las cuentas de la empresa objetivo al finalizar y ajustada mediante un proceso de cuentas de finalización (Cuentas de finalización); y (2) una valoración objetivo basada en cuentas de referencia histórica, que se fija en una fecha de referencia histórica y donde todas las subidas (y desventajas) económicas posteriores en el negocio desde esa fecha son por cuenta del comprador (Caja Cerrada).

En términos generales, un mecanismo de cuentas de finalización suele ser la opción preferida por los compradores, ya que significa que solo pagan por el balance que realmente adquieren y pueden verificar y verificar la posición financiera cuando tienen el control total del negocio. Por otra parte, Tradicionalmente, las cajas bloqueadas han sido el mecanismo elegido por los vendedores, ya que dan como resultado la certeza de los ingresos y no se realizan ajustes posteriores a la finalización ni ninguno de los costos asociados.

Sin embargo, en un proceso de subasta, es común que los vendedores insistan en un mecanismo de caja bloqueada y es poco probable que haya margen para negociar sobre esto; en tal caso, deberá asegurarse de llevar a cabo la debida diligencia con la referencia histórica. cuentas.

10. Una guía para comprar hoteles. Negociar un conjunto sólido de garantías e indemnizaciones en el SPA.

Las garantías tienen dos propósitos. En primer lugar, complementan el ejercicio de diligencia debida al confirmar que la información que se le ha proporcionado al comprador es precisa y al asegurarse de que el vendedor revele cualquier problema conocido al comprador antes de firmar el SPA.

Por otro lado, en segundo lugar, las garantías distribuyen el riesgo; En esencia, el comprador puede demandar a los vendedores por daños y perjuicios por incumplimiento de contrato si las garantías resultan ser falsas o inexactas y, como resultado, se reduce el valor del negocio adquirido. Como comprador, querrá garantías sobre todos los aspectos clave del negocio objetivo: buen título del terreno del hotel, exactitud de las cuentas, ausencia de litigios, etc. Cualquier riesgo material conocido, por ejemplo.

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