La conversión de hoteles en viviendas multifamiliares

La conversión de hoteles en viviendas multifamiliares. A medida que COVID-19 reconfigura los mercados globales, los propietarios y operadores de hoteles en España están anticipando ansiosamente cómo será el sector de viajes y turismo en los meses y años venideros.

Con solo una pequeña minoría de los hoteles de este país abiertos actualmente, este período de espera es un momento óptimo para prepararse para tener éxito en el mercado emergente. Si se necesita un cambio, este es el momento de hacerlo. Más adelante, puede haber menos opciones.

Los prestamistas ya están revisando sus carteras de hoteles para determinar dónde se requieren reajustes. Los propietarios y operadores de hoteles están experimentando pérdidas masivas de ingresos, mientras que los costos fijos permanecen relativamente sin cambios y la demanda futura de habitaciones de hotel es incierta.

La conversión de hoteles en viviendas

Los prestamistas pueden tener que tomar decisiones para apoyar a ciertos operadores a expensas de otros. Para las propiedades sin flujo de efectivo y con costes de mantenimiento crecientes, es probable que requieran que los propietarios proporcionen un plan para transformar o vender. De hecho, estas discusiones ya han comenzado en algunos mercados hoteleros secundarios y terciarios.

No se espera que la recuperación del sector hotelero de España sea inmediata. Incluso cuando se levanten las nuevas restricciones con un nuevo estado de alarma. Dado este futuro incierto, este puede ser el momento ideal para dar un giro.

Conversión de hoteles en viviendas para familias

Si bien el sector de la hospitalidad tiene dificultades, la demanda de viviendas multifamiliares, incluidas viviendas asequibles, de mercado de alquiler, para personas mayores y para estudiantes, sigue siendo relativamente sólida. La mayoría de los mercados principales están insuficientemente abastecidos con opciones asequibles. Incluso a pesar de la reciente y anticipada disminución de los precios de las viviendas y los alquileres.

La conversión de hoteles en viviendas multifamiliares puede ayudar a satisfacer esta demanda al permitir que los propietarios e inversores muevan rápidamente la oferta al mercado. Además, los ayuntamientos ven positivamente este tipo de desarrollos porque ayudan a aliviar las necesidades económicas y de vivienda de los residentes. También existe un historial creciente de conversiones que demuestran cómo ejecutar estos proyectos con éxito.

Convertir un hotel en apartamentos para vender

Este es un momento óptimo para que los propietarios-operadores de hoteles determinen si sus propiedades están posicionadas para ser ganadoras en el mercado que surgirá, o si un uso alternativo para estos activos, como la conversión a viviendas multifamiliares, podría ser más económico. opción gratificante.

Estos son los factores clave a considerar al evaluar la viabilidad de una conversión.

Demanda en la nueva industria hotelera

La pandemia y las restricciones relacionadas con los viajes de negocios y de placer han tenido un impacto sin precedentes en la industria hotelera. El miedo a la propagación comunitaria del nuevo coronavirus ha llevado a cancelaciones de vuelos, eventos y reservas de habitaciones que han diezmado las tasas de ocupación hotelera y los márgenes de beneficio. Esta primavera, los hoteles de Españoles experimentaron una caída del 90% en sus ingresos debido a que la ocupación se desplomó a menos del 5% [1].

Si bien la duración y la profundidad de esta recesión siguen sin estar claras, está claro que la recuperación de la industria será un proceso largo. Los hoteles solo están reabriendo gradualmente sobre una base seleccionada, que varía significativamente de un mercado a otro.

La Asociación de Hoteles Española y la Asociación de Alojamiento recientemente publicaron protocolos de salud y seguridad para los nuevos estándares pandémicos. Con amplios requisitos de limpieza y distanciamiento físico, estos representan grandes costos adicionales para la industria.

La pandemia cambiará el Turismo

Una parte de los viajes de negocios nunca regresará, reemplazada por videollamadas y conferencias virtuales. Muchos hoteles generan ingresos significativos por el alquiler de espacio para reuniones y eventos, lo que también afecta las reservas de habitaciones.

Es una situación similar con los viajeros internacionales. Más de 22 millones de personas visitaron España el año pasado. Pero con una pandemia que los expertos predicen que puede durar dos años, el miedo a viajar y el cumplimiento de los protocolos de distancia social pueden persistir aún más.

La buena noticia es que, si bien los viajes internacionales y de negocios serán limitados a corto y mediano plazo, es probable que aumenten los viajes locales y regionales a medida que se alivien las restricciones de viaje interprovinciales y los españoles opten por destinos de viaje para reducir los riesgos de viaje.

Evaluar de manera realista las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.

¿Su propiedad participará en este nuevo mercado de la hostelería? ¿O podrá ganar una participación?

Para encontrar respuestas y desarrollar un plan apropiado, un análisis FODA (fortalezas-debilidades-oportunidades-amenazas) es un buen lugar para comenzar. Esto le permite identificar las amenazas y oportunidades para los activos de su hotel en el contexto de este mercado de reciente creación. Así como evaluar las fortalezas y debilidades de su propiedad que impulsarán y / o inhibirán el rendimiento o crecimiento óptimos.

Un análisis debe revelar respuestas a preguntas como las siguientes. ¿Cuáles son las características de su mercado? ¿Cuál era su participación de mercado antes de COVID? ¿Estaba creciendo o encogiéndose? ¿Cuál era la segmentación del mercado anterior a COVID de su propiedad: corporativa, de ocio, internacional, nacional y / o regional? ¿De dónde cree que vendrá la demanda en su mercado? ¿Qué indican sus proyecciones para los próximos dos, tres y cinco años?

Conversión de hotel en viviendas

¿Puede la infraestructura física del hotel adaptarse a los requisitos de distanciamiento físico? ¿O puede modificarse suficientemente con una inversión de capital razonable? ¿Puede satisfacer las necesidades cambiantes de los huéspedes y los estándares de la marca? Si invierte los fondos, ¿Qué rendimiento puede esperar? Si continúa operando, ¿la marca del hotel lo respaldará? ¿Su prestamista?

Ser realista es fundamental. Es posible que las propiedades hoteleras más pequeñas, antiguas y operadas por sus propietarios, en particular aquellas en los mercados secundarios y terciarios, no se adapten bien al mundo del nuevo coronavirus. Por lo que podrían enfrentar una lucha significativa para recuperarse. Para estas propiedades, las opciones de pesaje son vitales. Si los gastos de capital diferidos se encuentran en un punto en el que es poco probable que haya un rendimiento positivo a largo plazo, es hora de determinar el mejor uso de estos activos.

Evaluar las opciones

Alojamiento asequible, de mercado de alquiler, para personas mayores y para estudiantes: todos ellos representan conversiones potencialmente rentables para hoteles con huellas e infraestructura complementarias. Las conversiones a edificios multifamiliares también podrían permitir un rendimiento estable a largo plazo, en comparación con las conversiones comerciales o de condominios.

La siguiente es una descripción general de cada tipo de vivienda, junto con ejemplos de conversiones exitosas.

Conversión de hoteles en viviendas asequibles:

En España y principalmente en todas sus zonas urbanas, es necesario un plan de viviendas asequibles. Y a pesar de algunas ultimas propuestas por parte del gobierno han sido bien recibidas, Aún así, es un desafío para los municipios construir de manera rentable este tipo de vivienda. Las conversiones de hoteles con una placa de suelo complementaria pueden presentar una solución atractiva. Al mismo tiempo, la ubicación es clave porque generalmente se necesitan viviendas asequibles en los núcleos de las ciudades.

Alquiler en el mercado:

Existe una demanda de inquilinos sin precedentes y un crecimiento del alquiler en edificios de apartamentos en todo el país. Las tarifas de alquiler están en o cerca de los máximos de 10 años en casi todos los mercados. La tasa de vacantes promedio nacional a fines de 2019 fue del 2.3% y los alquileres promedio de las unidades de alquiler construidas especialmente aumentaron a nivel nacional en un 4.1%. Por lo que las últimas medidas por parte de las comunidades son insuficientes y no solucionas los problemas reales.

Conversión de hoteles en viviendas para personas mayores:

como reflejo del rápido crecimiento de la población de personas mayores de España, la cantidad de hoteles que se están transformando en casas de retiro e instalaciones de vida asistida ha aumentado durante los últimos cinco años aproximadamente.

Conversión de hoteles en viviendas para estudiantes:

Durante los últimos años, ha habido numerosas conversiones exitosas de alojamiento de hotel a estudiante en todo el país. Los colegios y universidades se asocian cada vez más con desarrolladores privados para construir residencias que la institución secundaria posteriormente posee, opera y ocupa. La asociación con una institución reduce el riesgo y abre el acceso a incentivos gubernamentales.

Determine si la conversión es factible para su propiedad

Para determinar si alguna de estas opciones podría ser viable para una propiedad hotelera, es esencial un análisis de mejor y mejor uso y un estudio de viabilidad.

Si deseas más información de, La conversión de hoteles en viviendas multifamiliares, contacta con nosotros.

 

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