Inversores ven ahora el momento de comprar hoteles
Inversores ven ahora el momento de comprar hoteles. Algunos segmentos del mercado, como los hoteles de ocio más pequeños, han experimentado un repunte en la demanda. Otros continúan luchando.
La industria hotelera ha sido uno de los sectores de propiedades comerciales más afectados durante la pandemia, entonces. ¿Qué pueden esperar los posibles inversores hoteleros en los próximos meses?
retorno de la inversión
Los operadores de hoteles se están preparando para una recuperación que probablemente será más larga y más difícil que la que tuvo lugar después de la Gran Recesión. La mayoría de los hoteles que permanecieron abiertos en 2020 a pesar de la crisis del COVID-19 están generando muy pocos ingresos en este momento. Muchos enfrentan dificultades para cubrir los costes de los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los seguros.
A continuación te diseminamos qué pueden esperar los inversionistas al examinar las oportunidades de inversión en alojamiento en el mercado actual, cómo ofertar competitivamente y qué es ser propietario de un hotel. activo en este entorno conlleva en última instancia.
¿Puede ser un buen momento para invertir en el sector de la hostelería? ¿Por qué?
El sector del alojamiento está luchando con una crisis de liquidez temporal que ha creado oportunidades de inversión sin precedentes. Si bien la demanda ha regresado en algunos segmentos del mercado, muchas propiedades aún sufren bajas ocupaciones históricamente.
Eso significa que a menudo no hay suficiente flujo de efectivo en la mayoría de los hoteles para cubrir los pagos de la hipoteca y pagar los gastos generales fijos, como seguros e impuestos. Muchos prestatarios, así como prestamistas, buscan fuentes de capital de inversión fresco, para cubrir dichos costos hasta que mejore la demanda.
Para los inversores bien capitalizados que pueden permitirse capear la tormenta, se encuentran disponibles descuentos materiales a los valores de los activos de 2019. Históricamente, invertir en el sector de alojamiento durante los reinicios del mercado como en el que nos encontramos en este momento ha sido una empresa rentable.
¿Cuánto se está recuperando el sector y en qué plazo?
Ya hemos visto un repunte en algunos rincones de la industria, especialmente en los mercados de ocio. La mejora del rendimiento de la propiedad depende en gran medida de la ubicación específica del activo. Una propiedad frente a la playa, por ejemplo, puede estar cumpliendo con su presupuesto para el año, mientras que una propiedad a unas pocos kilómetros adentro podría seguir luchando para llegar a fin de mes.
Como han aprendido los equipos de gestión de activos, los mercados de ocio con generadores de demanda al aire libre (es decir, playas, montañas, lagos, etc.) se han recuperado muy rápidamente. Y especialmente en los destinos de viaje, ya que las familias que han estado encerradas buscan un cambio. de paisaje. Por lo general, después de este repunte en los viajes de placer, comenzamos a ver un repunte en los viajes de negocios corporativos, seguido por último de un regreso de los negocios grupales (convenciones, reuniones de asociaciones, bodas, etc.).
Eso es un poco diferente esta vez en el sentido de que muchas corporaciones aún dudan en enviar a sus equipos a la carretera. Se necesitará una vacuna o terapéutica probada para permitir realmente que la industria funcione a toda máquina. Especialmente con una demanda significativa de empresas y grupos.
¿Hay ciertos tipos de hoteles que sean mejores opciones que otros en este momento?
Una regla general para el entorno de demanda actual es que cuanto más pequeña sea la propiedad, mejor. Los hoteles económicos y las propiedades de estadías prolongadas, particularmente a lo largo de las carreteras, han obtenido resultados mucho mejores que los hoteles más grandes y de servicio completo en los metros urbanos.
Tienen costes generales más bajos para financiar, y tener menos habitaciones les ha permitido alcanzar porcentajes de ocupación más altos y mantener cierto nivel de integridad en ADR [tarifas diarias promedio].
momento de comprar hoteles
Si bien muchos complejos turísticos se encuentran a menudo en atractivos mercados al aire libre orientados al ocio, la mayoría se han visto obligados por las regulaciones locales a reducir significativamente sus servicios (por ejemplo, restaurantes y spas). Hoy en día, también enfrentan una feroz competencia de propiedades cercanas que nunca ofrecieron tales comodidades. Aunque pueden cubrir sus gastos generales, incluso con tarifas de habitación más bajas.
¿A qué mercados deberían apuntar los inversores hoteleros por primera vez en este momento?
La angustia está muy extendida en este momento y existen oportunidades para colocar dinero en todo el espectro de activos. En última instancia, la respuesta depende del perfil de riesgo del inversor. Hoy existe la oportunidad de adquirir propiedades que están generando flujo de efectivo. Pero donde los propietarios tienen una necesidad de liquidez.
Muchos propietarios que han buscado nuestra ayuda están dispuestos a intercambiar parte o la totalidad de su capital en sus hoteles con un modesto descuento, lo que les permite mantenerse a flote con capital fresco. También hay situaciones mucho más angustiosas, incluidos hoteles de convenciones y de servicio completo más grandes que realmente están sufriendo. En algunos casos, estas propiedades más grandes aún no se han reabierto.
Los descuentos disponibles allí pueden ser más profundos. Aunque cualquier inversionista que adquiera dichos hoteles debe tener una fuerte convicción de su capacidad para volver eventualmente a la normalidad. Así como estar dispuesto a asumir el servicio de la deuda y los costos generales posiblemente durante un período prolongado.
Muchos inversionistas en hoteles por primera vez prefieren invertir en hoteles más simples. Donde hay menos piezas móviles (sin restaurantes ni spas y una dependencia limitada de negocios grupales). Pero el perfil de retorno de la inversión de propiedades más grandes puede resultar más convincente en este punto del ciclo.
¿con qué tipo de plazo de retorno se cuenta y cuáles son las estimaciones para el eventual retorno de la inversión?
En la actualidad, existen oportunidades para que los inversionistas ingresen con inversiones a corto plazo para ayudar a los propietarios existentes a satisfacer sus necesidades inmediatas de liquidez. Y, a través de la estructuración financiera, ingresen con acciones preferentes o deuda intermedia.
Básicamente, esto permite al inversor capturar una tasa de interés superior a la del mercado durante un corto período de tiempo y salir de la inversión en cuestión de meses o un par de años. En el extremo opuesto del espectro, los inversores que tienen los medios financieros para quedarse a largo plazo pueden capturar precios de activos descontados hoy con la esperanza de aumentos aún más sustanciales en la apreciación del valor de los activos a medida que la industria hotelera se recupera y finalmente supera el pico de 2019. . Normalmente, después de las recesiones,
¿A qué deberían prestar atención los inversores al examinar una oportunidad de inversión hotelera?
Las inversiones en hoteles son muy singulares y a diferencia de la mayoría de las otras clases de activos inmobiliarios. Al final del día, tiene un negocio operativo muy intensivo en humanos, con docenas o incluso cientos de empleados en la propiedad.
También tiene lo que equivale a contratos de arrendamiento de una noche. Afortunadamente, esto también permite a los propietarios y operadores de hoteles capturar la demanda rápidamente a medida que la economía mejora, y también aumentar sus tarifas todas las noches para aprovechar las mejores condiciones del mercado. Nuestro equipo de gestión de activos suele vigilar de cerca los gastos de la propiedad, así como optimizar los ingresos, perfeccionando la combinación de negocios en la propiedad.
Además, nuestros consultores de gestión de desarrollo están constantemente buscando formas de entregar renovaciones de manera oportuna mientras buscan materiales y mano de obra de alta calidad. Los inversores deben prestar mucha atención a los elementos pequeños que, cuando se suman, pueden ser muy significativos. Mantener un ojo experimentado entrenado en la generación de ingresos y la reducción de gastos es fundamental para superar las expectativas de retorno de la inversión.
En la actualidad, podría ser difícil para los inversores viajar para examinar las propiedades debido a las cuarentenas y los cierres cerrados . ¿Deberían los inversores incluso considerar comprar una propiedad que no hayan inspeccionado en persona?
Nunca recomendaríamos que un inversionista adquiera una propiedad que no haya sido inspeccionada en persona. Vale la pena subirse a un avión o subirse a un automóvil para recorrer una propiedad antes de hacer una inversión considerable. También es importante contar con un equipo calificado de expertos que revise los aspectos operativos y físicos de un hotel antes de adquirirlo.
Por ejemplo, nuestros equipos de gestión de desarrollo y gestión de activos han descubierto que es increíblemente importante dedicar la cantidad de tiempo adecuada a investigar los aspectos físicos y operativos de un candidato de adquisición. Es muy importante asegurarse de que los hoteles se inspeccionen de arriba a abajo y de adentro hacia afuera antes de realizar las inversiones.
¿Cuántos hoteles ve salir al mercado y cuántas ofertas están recibiendo?
Hoy está entrando en el mercado más capital del que ha habido en mucho tiempo. Esto eventualmente servirá para impulsar los valores de los activos, a pesar de la recesión sin precedentes.
Es evidente que muchos inversores, incluidos los que son nuevos en el espacio, se dan cuenta de la tremenda oportunidad en el sector del alojamiento en la actualidad. Dicho esto, ha habido menos oportunidades de transacciones disponibles desde que comenzó la pandemia simplemente porque los propietarios se han centrado más en estabilizar las operaciones y negociar el alivio de sus prestamistas que en vender.
Además, los prestamistas han dejado de emitir nuevos préstamos para hoteles mientras esperan claridad, lo que dificulta que la mayoría de los posibles compradores financien una adquisición. Muchas de las transacciones que han tenido lugar desde mediados de marzo se han completado principalmente en efectivo o con deuda a nivel corporativo.
gestión de activos
A medida que las ganancias de la APP están llegando a su fin, y a medida que expiren los acuerdos iniciales de indulgencia hipotecaria, esperamos que más propietarios recurran a inversores externos para apuntalar sus pilas de capital. La buena noticia es que muchos inversores ven este reinicio del ciclo crediticio como un gran punto de entrada al espacio de alojamiento.
Muchos procesos de disposición y financiamiento que nuestra firma ha orquestado han sido extremadamente competitivos, con el interés de los inversionistas en realidad excediendo los niveles prepandémicos, a menudo debido a la escasez actual de activos de alta calidad.
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