Cuánto cuesta comprar un hotel o vender un hotel en España
Cuánto cuesta comprar un hotel o vender un hotel en España. Continuamos con otro artículo donde desde Abriendo Horizontes Inversiones te explicamos como comprar un hotel, una vez que eliges uno de la cartera de hoteles con los que contamos para vender. Te recordamos que nos dedicamos a la gestión de la compra o venta de Hoteles en toda España.
Continuamos con las etapas que debemos seguir para efectuar la compra de un hotel de la manera más efectiva posible. Como en el anterior artículo nos quedamos en el segundo paso, en este vamos a detallas del tercer al séptimo paso.
Comprar o vender un hotel. 3. Formación del equipo de adquisiciones
Dada la naturaleza dual del hotel como negocio operativo y real patrimonio, un inversor debe asegurarse de contar con el asesoramiento de aquellas personas especializadas con la industria hotelera. Normalmente, un inversor formará un equipo de profesionales que ayudarán en la evaluación general de un hotel propiedad.
Dicho equipo incluiría lo siguiente (en Abriendo Horizontes Inversiones, le podemos ayudar con todo este equipo y necesidades):
Corredor:
El corredor puede representar al comprador o al vendedor de una propiedad de alojamiento. El corredor normalmente ayuda a comercializar un propiedad y unir al vendedor y al comprador. A menudo el corredor ayuda a negociar y facilitar una venta. La tarifa de un corredor es normalmente un porcentaje del precio total de venta.
Tasador:
Desde la experiencia de potenciales tasadores puede variar ampliamente. Por eso, es aconsejable seleccionar un tasador que ha tasado propiedades similares o propiedades en el mercado en cuestión. Lo primero que determina Cuánto cuesta comprar un hotel o vender un hotel en España, es el precio de compra o de venta.
Gestor:
La revisión de un gestor, de la propiedad libros y registros determinarán si los fondos tienen se han aplicado correctamente. Así como de los asuntos financieros y que los sistemas de notificación son los adecuados.
Consultor financiero y de mercado:
Un consultor es adecuado para determinar cómo una propiedad puede lograr el beneficio deseado o metas de inversión. Dichos consultores evalúan los condiciones del mercado. Además preparan estudios enfocados a tener ganancias económicas. El consultor también puede revisar los ingresos y gastos, para ayudar en la elaboración del plan de negocios.
Abogado hotelero y asesor legal:
Abogados especializarse en trabajo hotelero puede ayudar a formular la adquisición estrategia o plan de juego. Así como ayuda a identificar y coordinar miembros del equipo. También detectar problemas que pueda haber ante de la compra del hotel. Por otro lado, asesorar sobre los términos y la estructura de las transacciones. Y ayudar en cuestiones de diligencia legales relacionadas con litigios y asuntos regulatorios de los contratos existentes.
Como mínimo, los contratos y las emisiones probablemente incluyen acuerdos de franquicia y gestión hotelera,
trabajo y empleo, uso de la tierras, derechos y zonificación, bienes raíces, impuestos, corporativos, ambientales, ADA, marca registrada y otros asuntos regulatorios.
Arquitectos / Diseñadores:
Si la adquisición implica renovación o mejora de la propiedad, el arquitecto será responsable de revisar las especificaciones establecidas por el propietario. Además, un arquitecto puede coordinar las actividades de otros miembros del equipo que serán responsable de la propiedad física, como el ingeniero y diseñador de interiores. El arquitecto puede revisar los cumplimiento potencial de todos los códigos de construcción que se aplican a la propiedad existente y como se aplicarán a cualquier planificado renovaciones.
Ingeniero:
Un ingeniero calificado o un equipo de ingenieros debe revisar todos los componentes físicos de la propiedad, incluyendo elementos mecánicos, eléctricos, de plomería y estructurales. Un ingeniero aparte de saber Cuánto cuesta comprar un hotel, también te puede valorar la opción de saber Cuanto dinero cuesta construir un hotel nuevo.
Otros según sea necesario. Gerentes, consultores ambientales, y otros pueden ser necesarios
Vender un hotel pasos a seguir. 4. Evaluación de posibles objetivos
Muchas propiedades serán eliminadas durante la selección inicial. Ya que dentro del proceso, basado principalmente en la revisión de los paquetes de oferta presentados, el conocimiento del comprador o consultor y los criterios de adquisición sí mismo, serán utilizados para dicha evaluación.
Para aquellas propiedades que pasen esta selección inicial, el siguiente paso suele ser una visita al sitio o una inspección de la propiedad en cuyo momento se tomará otra decisión de “continuar / no continuar”.
Por otro lado, las propiedades que alcanzan la etapa de inspección requerirá una propiedad preliminar. Y un mercado análisis. La próxima decisión, basada en el análisis, será desarrollar un precio de oferta y un plan de negocios.
Cuánto cuesta comprar o vender un hotel. 5. Calcular su precio de oferta
Quizás el elemento más importante en el cálculo de una oferta por parte del comprador o precio de compra es el análisis de las ganancias potenciales que se derivarán desde el hotel. En muchas compras, es el único elemento. Desarrollar el precio de adquisición propuesto. Donde el comprador debe hacer suposiciones en cuanto a las condiciones futuras del mercado y el desempeño del hotel dentro de ese mercado. Aunque, estos supuestos se reflejarán en un descuento en efectivo de flujo o proyección de funcionamiento estabilizada.
Por lo tanto, un asunto preliminar del plan, es que refleje supuestos en cuanto a las instalaciones físicas y la condición, gestión, afiliación. Así como otros factores deben desarrollarse con el fin de para evaluar la adquisición potencial de manera realista.
Haga que el plan de negocios sea realista. Hemos visto a demasiados compradores que no alcanzan sus objetivos de inversión porque se quedaron cortos en el desarrollo de el plan de negocios. Tenga expectativas realistas en cuanto a la cantidad, el alcance y calendario de renovaciones y su impacto a corto y largo plazo.
Por eso, si se plantea hacer una oferta, exponga todos los detalles de cosas que planeas hacer, cómo las vas a hacer y el tiempo que será necesario. Debido a que su oferta o precio de compra se basa en un cálculo de ingresos y gastos anticipados, el proceso de debida diligencia es fundamental para validar o sentirse cómodo con sus suposiciones sobre estos análisis de flujo de caja y evitar sorpresas innecesarias.
6. Conseguir que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo para la compra y venta
Una vez que el comprador hace la oferta inicial, comienzan las negociaciones. El proceso resultante terminará con el comprador y el vendedor a una reunión personal donde se va a negociar sobre el precio de compra y continuando en discusiones sobre el acuerdo definitivo. En el caso de no llegar a un acuerdo, las negociaciones de frenaran.
Una vez que se ha alcanzado un acuerdo de compra, al menos un acuerdo en principio representado por una carta de intenciones firmada o hoja de condiciones, el comprador a menudo resumirá para aprobación interna o otros fines el análisis que condujo a la decisión.
El memorando de inversión para comprar o vender un hotel puede incluir lo siguiente:
- Descripción de propiedad
- Resumen de mercado, pasado y proyectado
- Estado de pérdidas y ganancias y flujos de efectivo proyectados para el propiedad, con un plan de negocios y supuestos clave como para:
- Estilo de gestión
- Afiliación
- Marketing
- Ingresos y costos operativos durante la explotación período
- Gastos de capital, con cronograma y principales categorías
- Financiamiento
- Estrategia de salida, incluido el tiempo y el valor proyectado
- Otros elementos de cualquier reposicionamiento propuesto
Este documento se puede actualizar o revisar a lo largo del proceso de debida diligencia. Y con la versión final que se utiliza durante el transición de operaciones y más allá. Cuánto cuesta comprar un hotel va a depender mucho del plan de negocio desarrollado.
En cualquier caso, en cuanto exista un acuerdo de principio entre comprador y vendedor, o incluso como parte del proceso de oferta y negociación, las partes a menudo negociarán una carta de intención o una hoja de términos como un paso intermedio para negociar el contrato de compraventa. Con o sin una carta de intenciones o una hoja de términos, la compra y venta ha comenzado el proceso de acuerdo.
7. Acuerdo sobre los términos clave de la compra y venta de un hotel
Después de que se haya alcanzado un acuerdo tentativo de compra y venta, el proceso de negociación de los principales términos de compra y venta puede comenzar el acuerdo.
Negociar y preparar con éxito un contrato para la compra o venta de bienes raíces requiere una minuciosa comprensión de los objetivos del comprador o vendedor. Ya sean los aspectos legales y situación fiscal, el carácter de la propiedad y los intereses de terceras partes, incluidos prestamistas, corredores, sindicatos y otros, que pueden requieren disposiciones contractuales para su protección a pesar de que no son partes del contrato.
Porque la compraventa de inmuebles implica la inversión de una suma sustancial de dinero y la transferencia de activos valiosos, el las partes y sus asesores profesionales deben negociar los términos de la transacción con mucho cuidado y precisión.
La discusión detallada debe incluir los siguientes asuntos cruciales elementos del trato:
- El precio de compra y cualquier ajuste
- Financiamiento de terceros, ya sea que exista en el momento de la transacción o a ser arreglada por el comprador
- Financiamiento con dinero de compra por parte del vendedor
- Estado del Hotel
- Limitaciones de título y posesión
- Por defecto de cualquiera de las partes
- Indemnizaciones
- Elementos incluidos y excluidos del precio de compra
- Prorrateos
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