Analizar un hotel antes de comprar en España

Analizar un hotel antes de comprar en España

Analizar un hotel antes de comprar en España

Analizar un hotel antes de comprar en España. Ciertamente, comprar un hotel no es un acto que se pueda hacer a la ligera, para el inversor/emprendedor. Para tomar la mejor decisión, debe ser capaz de analizar la situación del activo que desea de manera metódica y eficiente. 

En este sentido, te recomendamos consultar una serie de indicadores e información muy sencillos. Estos elementos te permitirán estimar el valor real del negocio de tus sueños e identificar si cumple o no con tus expectativas.  Y decirte, que desde Abriendo Horizontes Inversiones, podemos ayudarte con estos indicadores.

Al hacerlo, ¡incluso podría aprovechar oportunidades importantes!

Saber consultar e interpretar el mayor número posible de indicadores clave para sortear antes de pasar a las visitas es fundamental. Al menos para ahorrar tiempo y saber qué archivos merecen la pena y cuáles conviene dejar de lado.

Los indicadores básicos a dominar antes de comprar un hotel

El cazador de hoteles neófito debe dominar un pequeño contingente de figuras sencillas pero muy efectivas. Por supuesto, este no es un informe exhaustivo, sino ejemplos de datos que es mejor conocer.

Tasa de ocupación

La tasa de ocupación es un dato fundamental para el estudio de tu hotel. Simplemente tiene como objetivo estimar el volumen de ocupación de las habitaciones de hotel durante un período determinado. Esto permite tener una visión precisa del atractivo de la actividad y/o identificar sesgos de estacionalidad. Ideal para un gerente que desea dirigir mejor su gestión de costos. 

En la idea, cuanto más se acerque su media anual al 100%, más se comprueba la calidad (al menos financiera) del hotel que se desea comprar. A título informativo, en España la ocupación media en 2019 fue de 68%. Y este 2022, se espera que se la misma.

Analizar un hotel antes de comprar RevPar

El RevPar (ingresos por habitación disponible o incluso ingresos por habitación disponible) es un indicador líder fundamental en la industria hotelera. Te permite conocer la rentabilidad de las habitaciones disponibles dentro de un hotel. Cuanto mayor sea el RevPar, más probable es que el negocio proporcione un valor añadido significativo. Por supuesto, no debes confiar en él al 100%, ya que también hay que tener en cuenta los gastos de explotación del hotel… Pero permite estimar con bastante precisión la relación entre el gasto medio del cliente y la tarifa de ocupación de la habitación.

Analizar un hotel antes de comprar clasificación

La tasa interna de retorno (o TIR) es el indicador esencial del inversionista. Le permite estimar, en un período determinado, la rentabilidad anual global (valoración del fondo a lo largo del tiempo, incluidos los ingresos) que ofrece el hotel que desea comprar. Una TIR del 10% durante 7 años indica que su rendimiento anual total durante 7 años es del 10%/año. 

número de habitaciones

El número de habitaciones de un hotel es un factor determinante para valorar tu negocio y orientar tu elección. La idea es que cuanto mayor sea el número de habitaciones (capacidad de alojamiento) en un hotel, más podrá ofrecer una alta tasa de retorno. 

Lógico, dado que los costes de gestión no son necesariamente proporcionales al número de habitaciones, y pueden optimizarse a pesar de los mayores volúmenes: los cargos al estar vinculados a los costes de personal aumentan poco y el coste de los locales aún menos. ¡De hecho, una recepcionista puede muy bien ocuparse de un volumen de 20 o 40 habitaciones! El único inconveniente se refiere a los costos de limpieza, por supuesto. 

En España, aquí están las cifras que podemos ver por ejemplo:

Hotel de 2 estrellas con 30 habitaciones = rentabilidad media del 45%

Hotel de 2 estrellas con 60 habitaciones = rentabilidad media del 55%

La ubicación y el mapa del hotel.

Si hay un factor imprescindible a evaluar a la hora de comprar un hotel es su ubicación geográfica . Ya sea en una calle principal en el centro de la ciudad o un poco apartada, estas características influyen en el estado del negocio, pero también en su valor. Por ejemplo, en Madrid, un fondo vende en promedio 4,26 veces (4 a 6) su facturación, mientras que en las otras 10 ciudades más grandes de España, esta cifra es más entre 2 y 3. es menor, 1 a 2 veces la facturación de el resto del país!

La ubicación determinará si estás más en el rango bajo o en el rango alto.

Si además logra proporcionarle un mapa del hotel que está analizando, es posible que pueda descubrir muchos de los elementos funcionales con bastante rapidez y averiguar si el fondo es lo que espera o no. 

Analizar un hotel antes de comprar el numero de estrellas 

Paradójicamente, en promedio, la tasa de rendimiento disminuye a medida que sube de categoría. Por lo tanto, el inversor centrado en el rendimiento preferirá un hotel de 2 estrellas con 50 habitaciones en lugar de un hotel de 3 estrellas con el mismo número de habitaciones. 

Aunque las habitaciones son más caras, ¡vienen con mayores costos de mantenimiento y personal!

Analizar un hotel antes de comprar consulte el balance

Consultar el balance (activo/pasivo) del hotel que desea comprar es imprescindible. En esto, debe dominar los conceptos básicos de contabilidad esenciales o obtener ayuda de profesionales. 

Sin embargo, tenga en cuenta que emprender la conquista de mercados agitados durante algunos años y que se mantienen a veces es un buen plan : examinando los fundamentos de su negocio hotelero y analizando los índices de valoración correctos, sabrá cómo tomar riesgos medidas

Debido a la crisis en la industria hotelera (que no es nueva, con AirBnB y otros jugadores desafiando constantemente el modelo de negocio hotelero), generalmente ves fondos que, después de años de disciplina necesaria, te brindan balances muy saludables y tranquilizadores para el futuro. . 

Te aconsejamos en esta materia que te rodees adecuadamente y que estudies la situación con analistas profesionales como nosotros, AHI, es la primera inversión que debes tener en cuenta. Es decir, rodearte de expertos en la venta y compra de Hoteles.

Compre un hotel: conozca el movimiento de peces gordos en el mercado objetivo y esté cerca de sus jugadores

Informarte periódicamente de los movimientos de los “peces gordos” (fondos de inversión, grandes grupos, etc.) te permite hacerte una idea de la situación del mercado y perfeccionar tu timing de entrada. 

Cómo dato informativo, un grupo hotelero español, compró el 25 de junio de 2021 seis hoteles de categoría 3, 4 y 5 estrellas. Por un importe total estimado en 175,5 millones de euros. euros. Suficiente para enviar fuertes señales de confianza al mercado.

Y en los medios incluso especifican:

“Por este lote, la administración judicial recibió 156 ofertas de fondos de inversión buitre, persuadidos de obtener un buen precio. Su valoración envió una señal muy positiva al mercado al demostrar que, a pesar de la crisis, los hoteles no se están vendiendo por debajo del mercado” 

Finalmente, la idea es rodearse adecuadamente de personas que conozcan el mercado objetivo para obtener la información adecuada y “meterse” correctamente en la operación.

Historial de resultados pasados ​​del hotel objetivo (pero no suponga un rendimiento futuro)

Consultar el historial de las cuentas de resultados es fundamental para cualquier persona que desee adquirir un negocio. Permite observar tendencias y participa en el trabajo de estimar el desempeño que se puede esperar para el futuro. Por supuesto, el desempeño pasado nunca supone el desempeño futuro, pero proporciona información adicional y guía la toma de decisiones. 

Analizar un hotel antes de comprar Interesarse por la economía local y el contexto

Finalmente, tendrás que hacer una última cosa. Cuando quieres comprar un hotel, normalmente decides restringirte a un área geográfica. Debe conocer absolutamente las peculiaridades del mercado en su área y su economía antes de comenzar a comprar un negocio. 

Podrás comparar las cifras con las del área geográfica objetivo, para comparar “lo que es comparable”. En este contexto, algunas ciudades son más rentables que otras. Si se dirige al mercado local, sabe que tendrá habitaciones más pequeñas y que la buena voluntad será mucho más cara que en otras ciudades de España. en función a la ciudad donde estará su Hotel 

Hoteles en España según cada ciudad

Los hoteles en España, según la localidad se diferencian en:

  • Habitaciones más pequeñas o más grande según la ciudad
  • Déficit estructural hay alguna ciudades que tienen menos hoteles en cuanto a demanda
  • Índice de ocupación distinto según la ciudad
  • Más caro según la localidad y la temporada

Estas peculiaridades de su mercado deben ser conocidas. ¡Cada ciudad tiene sus propias características, el resultado de siglos de historia y una cultura propia!

La economía Española: escrutando la evolución del tráfico aéreo para evaluar el estado de salud

La industria hotelera es un sector cíclico que está íntimamente ligado a la evolución del turismo mundial. Cuanto más se ubique su sector geográfico en una zona globalizada, más receptivo será al contexto macroeconómico.

Los resultados de la industria hotelera son, en general, un reflejo bastante claro del estado de la situación turística mundial. El indicador a ser monitoreado regularmente es por lo tanto el flujo de comercio internacional. Se puede ver a través de la evolución del tráfico aéreo

Como mínimo, también es posible consultar la evolución del consumo de hidrocarburos (aunque con la transición energética, este indicador puede quedar pronto obsoleto), que indica de manera aproximada la situación de la actividad económica global. 

Como España es un mercado internacional, ¡también es mucho más fácil consultar los movimientos de los grandes jugadores e informarse! 

Ir a la visita: ir acompañado a comprar tu hotel

Después de haber hecho tu trabajo de oficina y haber descubierto los fondos que corresponden a tus necesidades, tendrás que pasar al paso más divertido: ¡la visita! 

Pero todos los consejos que hemos mencionado son solo genéricos y no te permiten hacerte una idea precisa de la ubicación del hotel que estás buscando. Por lo tanto, le sugerimos que siempre recurra a profesionales del sector que puedan guiar su investigación y apoyarlo a lo largo de su ciclo de compra. Si este ciclo concierne al mercado de muchas de las ciudades donde vendemos hoteles, gracias a nuestra ayuda, su inversión será mucho más fructífera.

Ya para terminar, y si deseas más información de, Analizar un hotel antes de comprar en España, contacta con nosotros.