Ahora el momento de comprar hoteles
Ahora el momento de comprar hoteles. Algunos segmentos del mercado, como los hoteles de ocio más pequeños, han experimentado un repunte en la demanda. Otros continúan luchando.
La industria hotelera ha sido uno de los sectores de propiedades comerciales más afectados durante la pandemia. Entonces, ¿qué pueden esperar los posibles inversores hoteleros en los próximos meses?
Los operadores de hoteles se están preparando para una recuperación que probablemente será más larga y más difícil que la que tuvo lugar en el 2008. La mayoría de los hoteles que permanecieron abiertos en 2020 a pesar de la crisis del COVID-19 están generando muy pocos ingresos en este momento.
Muchos enfrentan dificultades para cubrir los costes de los pagos de la hipoteca. Así como los impuestos a la propiedad y los seguros.
¿Puede ser un buen momento para invertir en el sector de la hostelería?
El sector del alojamiento está luchando con una crisis de liquidez temporal que ha creado oportunidades de inversión sin precedentes. Si bien la demanda ha regresado en algunos segmentos del mercado, muchas propiedades aún sufren bajas ocupaciones históricamente. Eso significa que a menudo no hay suficiente flujo de efectivo en la mayoría de los hoteles. Ya sea para cubrir los pagos de la hipoteca y pagar los gastos generales fijos, como seguros e impuestos.
Muchos deudores, así como prestamistas, buscan fuentes de capital de inversión fresco. Para cubrir dichos costes hasta que mejore la demanda. Para los inversores bien capitalizados que pueden permitirse capear la tormenta, se encuentran disponibles descuentos materiales para los valores de activos de 2019. Históricamente, invertir en el sector del alojamiento durante los reinicios del mercado, como en el que nos encontramos en este momento, ha sido una empresa rentable. Por esta razón es el momento de comprar hoteles.
¿Cuánto se está recuperando el sector y en qué plazo?
Hemos visto un repunte en algunos rincones de la industria, especialmente en los mercados de ocio. La mejora del rendimiento de la propiedad depende en gran medida de la ubicación específica del activo. Una propiedad frente a la playa, por ejemplo, puede estar cumpliendo con su presupuesto para el año. Mientras que una propiedad a unas pocos kilómetros tierra adentro podría seguir luchando para llegar a fin de mes.
Como ha aprendido nuestro equipo de gestión de activos, los mercados de ocio con generadores de demanda al aire libre (es decir, playas, montañas, lagos, etc.) se han recuperado muy rápidamente. Y especialmente en los destinos de viaje. Ya que las familias que han estado encerradas buscan un cambio de paisaje.
Con esta situación de incertidumbre es el momento de comprar hoteles
Por lo general, después de este repunte en los viajes de placer, comenzamos a ver un repunte en los viajes de negocios corporativos, seguido por último de un regreso de los negocios grupales (convenciones, reuniones de asociaciones, bodas, etc.).
Eso ‘es un poco diferente esta vez en el sentido de que muchas corporaciones aún dudan en enviar a sus equipos a la carretera. Se necesitará una vacuna o terapéutica probada para permitir realmente que la industria funcione a toda máquina, especialmente con una demanda significativa de empresas y grupos.
¿Hay ciertos tipos de hoteles que sean mejores opciones que otros en este momento?
Una regla general para el entorno de demanda actual es que cuanto más pequeña sea la propiedad, mejor. Los hoteles económicos y las propiedades de estadías prolongadas, particularmente a lo largo de las carreteras, han obtenido mejores resultados que los hoteles más grandes de servicio completo en los metros urbanos. Para saber que tipos de hoteles y cual de ellos encajan más en este momento de comprar hoteles, le recomendamos ponerse en contacto con nosotros.
Los costes generales más bajos para financiar, y tener menos habitaciones les han permitido alcanzar porcentajes de ocupación más altos. Así como mantener cierto nivel de integridad. Si bien muchos complejos turísticos se encuentran a menudo en mercados atractivos al aire libre orientados al ocio, la mayoría se han visto obligados por las regulaciones locales y reducen significativamente sus servicios (por ejemplo, restaurantes y spas). Hoy en día, también enfrentan una feroz competencia de propiedades cercanas que nunca ofrecieron tales comodidades, pero que pueden cubrir sus gastos generales, incluso con tarifas de habitación más bajas.
¿A qué mercados deben apuntar los inversores hoteleros por primera vez en este momento?
Nuestra empresa de asesoría de inversiones recibe esta pregunta a diario. La angustia está muy extendida en este momento y existen oportunidades para colocar dinero en todo el espectro de activos. En última instancia, la respuesta depende del perfil de riesgo del inversor. Hoy existe la oportunidad de adquirir propiedades que están generando flujo de efectivo, pero donde los propietarios tienen una necesidad de liquidez.
Muchos propietarios que han buscado nuestra ayuda están dispuestos a intercambiar parte o la totalidad de su capital en sus hoteles con un modo de descuento, lo que les permite mantenerse a flote con capital fresco. También hay situaciones mucho más angustiosas, incluidos hoteles de convenciones y de servicio completo más grandes que realmente están sufriendo. Cuando nos preguntan si Ahora el momento de comprar hoteles, es ideal pues el turismo más tarde o temprano siempre volverá.
Que tener en cuenta antes de comprar un Hotel
En algunos casos, estas propiedades más grandes aún no se han reabierto. Los descuentos disponibles allí pueden ser más profundos, pero cualquier inversión que adquiera dichos hoteles debe tener una fuerte convicción de su capacidad para volver eventualmente a la normalidad y estar dispuesto a asumir el servicio de la deuda y los costos generales posiblemente durante un período prolongado.
Muchos inversionistas en hoteles por primera vez prefieren invertir en hoteles más simples. Donde hay menos piezas móviles (sin restaurantes ni spas y una dependencia limitada de negocios grupales). Pero el perfil de retorno de la inversión de propiedades más grandes puede resultar más convincente en este punto del ciclo. Nuestro equipo ahora está trabajando con varios compradores de hoteles por primera vez para ayudarlos a identificar el perfil de activos que mejor se adapta a sus umbrales de capital y rendimiento. También les ayudamos a navegar por todo el proceso de adquisición.
¿Con qué tipo de plazo de retorno deben contar y cuáles son sus estimaciones para el eventual retorno de la inversión?
Esta pregunta realmente llega al corazón del perfil de riesgo del inversor. Hoy en día, existen oportunidades para que los inversionistas ingresen con inversiones a corto plazo para ayudar a los propietarios existentes a satisfacer sus necesidades inmediatas de liquidez y, a través de la estructuración financiera, ingresen con acciones preferenciales o deuda intermedia.
Básicamente, esto permite al inversor capturar una tasa de interés superior a la del mercado durante un corto período de tiempo y salir de la inversión en cuestión de meses o un par de años. En el opuesto del espectro, los inversores que tienen los medios financieros para quedarse a largo plazo pueden capturar precios de activos con descuento hoy con la esperanza de aumentos aún más sustanciales en la apreciación del valor de los activos a medida que la industria hotelera se recupera y finalmente supera el pico de 2019.. Normalmente, después de las recesiones,
A qué deberían prestar atención los inversores
Las inversiones en hoteles son muy singulares y a diferencia de la mayoría de las otras clases de activos inmobiliarios. Al final del día, tiene un negocio operativo muy intensivo en humanos, con docenas o incluso cientos de empleados en la propiedad. También tiene lo que equivale a contratos de arrendamiento de una noche. Afortunadamente, esto también permite a los propietarios y operadores de hoteles capturar la demanda rápidamente a medida que la economía mejora, y también aumentar sus tarifas todas las noches para aprovechar las mejores condiciones del mercado.
Ahora el momento de comprar hoteles y más aún con expertos en el sector
Nuestro equipo de gestión de activos suele vigilar de cerca los gastos inmobiliarios, así como optimizar los ingresos, perfeccionando la combinación de negocios en la propiedad. Además, nuestros consultores de gestión de desarrollo están constantemente buscando formas de entregar renovaciones de manera oportuna mientras buscan materiales y mano de obra de alta calidad.
Los inversores deben prestar mucha atención a los elementos pequeños que, cuando se suman, pueden ser muy significativos. Mantener un ojo experimentado entrenado en la generación de ingresos y la reducción de gastos es fundamental para superar las expectativas de retorno de la inversión.
Invertir en Hoteles en tiempo de Pandemia
En la actualidad, podría ser difícil para los inversores viajar para examinar las propiedades debido a las cuarentenas y los cierres cerrados. ¿Deberían los inversores incluso considerar comprar una propiedad que no hayan inspeccionado en persona?
Nunca recomendaríamos que un inversionista adquiera una propiedad que no haya sido inspeccionada en persona. Vale la pena subirse a un avión o subirse a un automóvil para recorrer una propiedad antes de hacer una inversión considerable. También es importante contar con un equipo calificado de expertos que revisar los aspectos operativos y físicos de un hotel antes de adquirirlo.
Por ejemplo, nuestros equipos de gestión de desarrollo y gestión de activos han descubierto que es increíblemente importante dedicar la cantidad de tiempo adecuada a investigar los aspectos físicos y operativos de un candidato de adquisición. Es muy importante asegurar de que los hoteles se inspeccionen de arriba a abajo y de adentro hacia afuera antes de realizar las inversiones.
Cuántos hoteles aproximadamente se están vendiendo
Hoy está entrando en el mercado más capital del que ha habido en mucho tiempo. Esto eventualmente servirá para impulsar los valores de los activos, a pesar de la recesión sin precedentes. Es evidente que muchos inversores, incluidos los que son nuevos en el espacio, se dan cuenta de la tremenda oportunidad en el sector del alojamiento en la actualidad. Dicho esto, ha habido menos oportunidades de transacciones disponibles desde que comenzó la pandemia. Simplemente porque los propietarios se han centrado más en estabilizar las operaciones y negociar el alivio de sus prestamistas que en vender.
Además, los prestamistas han dejado de emitir nuevos préstamos para hoteles mientras esperan claridad, lo que dificultan que la mayoría de los posibles compradores financien una adquisición. Muchas de las transacciones que se han realizado desde mediados de marzo se han completado principalmente en efectivo o con deuda a nivel corporativo.
Sector del alojamiento
A medida que las ganancias están llegando a su fin y los acuerdos iniciales de indulgencia hipotecaria están expirando, esperamos que más propietarios recurran a inversores externos para apuntalar sus pilas de capital. La buena noticia es que muchos inversores ven este reinicio del ciclo crediticio como un gran punto de entrada al espacio de alojamiento.
Muchos procesos de disposición y financiamiento han sido extremadamente competitivos. Con el interés de los inversionistas en realidad excediendo los niveles pre-pandémicos. Y a menudo debido a la escasez actual de activos de alta calidad.
Si deseas más información de, Ahora el momento de comprar hoteles, contacte con nosotros.