Adquirir un hotel y hacer que sea rentable
Adquirir un hotel y hacer que sea rentable. Las mayorías de las personas, que se deciden a invertir su dinero, el comprar un Hotel o vender uno, no suele ser la principal opción.
Por lo tanto, encontrar orientación e información confiables sobre cómo comprar y vender propiedades hoteleras puede ser difícil o estar desactualizado.
Antes de continuar con el artículo, si deseas invertir en un Hotel, déjanos tus datos para llamarte y poder informarte sobre ello.
Si está interesado en este tema porque está investigando cómo comprar una propiedad hotelera en el futuro, o si está comprando o vendiendo activamente un hotel en este momento y necesita responder algunas preguntas candentes, o simplemente tiene curiosidad sobre el mercado inmobiliario hotelero y la industria hotelera en sí misma: esta guía lo pondrá en el camino correcto.
Este artículo tiene como objetivo responder a las preguntas clave que surgen al realizar una investigación sobre bienes raíces e inversiones hoteleras:
Principales factores a tener en cuenta a la hora de invertir en un hotel
1. La propiedad inmobiliaria del hotel es diferente a cualquier otra
Lo primero que cualquier persona debe saber sobre la inversión hotelera es que los hoteles son diferentes a cualquier otra propiedad. Es una propiedad inmobiliaria, pero es muy diferente de cualquier otro tipo de propiedad.
¿Qué es exactamente ‘bienes raíces’? La definición dice que son activos tangibles tales como parcelas de tierra y mejoras en la tierra (por ejemplo, edificios o cercas) que son inamovibles y están adheridos permanentemente a la tierra. Cuando se compra un activo inmobiliario, viene con un conjunto de derechos. Dominar los conceptos inmobiliarios, en particular la valoración, es uno de los ingredientes clave para el liderazgo en la industria hotelera.
Adquirir un hotel
Los hoteles tienen un aspecto operativo complejo y dependen en gran medida de los huéspedes para decidir un contrato de arrendamiento por noche (alquiler de alojamiento por noche) en comparación con un apartamento de arrendamiento por un año o incluso un arrendamiento de una oficina por 20 años, por ejemplo.
Esto hace que los hoteles sean diferentes a otras propiedades y altamente sensibles a los cambios en el mercado. Pueden aprovechar al máximo un período ocupado o disminuir los riesgos de un período de temporada baja. Los hoteles también pueden organizar mejoras operativas o de capital de una manera más rápida en comparación con otros sectores.
Por supuesto, esto también implica que los hoteles pueden ser los primeros en sufrir grandes interrupciones en el mercado.
2. ¿Cuáles son los diferentes tipos de hoteles?
Los hoteles se clasifican además en diferentes tipos de propiedades según sus servicios y comodidades disponibles.
- Hoteles de servicio completo: desde marcas de lujo y resorts hasta marcas de lujo y de gama media. Estos hoteles ofrecen muchos servicios y comodidades, como tiendas minoristas en el lugar, spas, salas de reuniones y restaurantes. Estos hoteles generalmente requerirán un gran volumen de personal y dependerán en gran medida de la competencia existente en el mercado.
- Hoteles de servicio selecto: esta es una categoría entre las ofertas de hoteles de servicio completo y limitado. Tienen algunos servicios limitados, como en las propiedades de servicio limitado, pero aún tienen un subconjunto de los servicios que podría encontrar en una propiedad de servicio completo.
Hoteles de servicio limitado: hoteles sin restaurante o instalaciones para banquetes, pero que aún pueden brindar ciertos servicios y comodidades, como piscinas, espacio limitado y gimnasios.
Hoteles de estadía prolongada: brindan alojamiento temporal y atienden principalmente a familias que se mudan y viajeros de negocios en asignaciones largas. Ofrecen habitaciones estilo suite más grandes con características hogareñas, como cocinas y acceso a lavandería. También ofrecen tarifas con descuento para estancias más largas.
Hoteles económicos: simplemente mantienen bajos los costos y, por lo tanto, ofrecen menos comodidades y servicios.
3. Algunos datos clave sobre hoteles para entender
Para realizar un seguimiento del rendimiento de un hotel, hay algunos datos clave que son relevantes. Tarifa diaria promedio o comúnmente conocida como ADR e ingresos por habitación disponible o RevPAR. ADR es la medida de la tarifa promedio por noche pagada por habitaciones en un hotel y se calcula dividiendo los ingresos por habitación entre las habitaciones vendidas durante un período de tiempo determinado.
ADR= Ingresos por habitaciones/Habitaciones vendidas
El RevPAR, o ingresos por habitación disponible, se calcula multiplicando el ADR por la tasa de ocupación. Los inversores también pueden considerarlo como los ingresos totales por habitación divididos por el número total de habitaciones disponibles.
RevPAR complementa a ADR porque mientras que ADR solo considera la tarifa promedio de habitaciones vendidas, RevPar tiene en cuenta la cantidad de habitaciones que realmente se ocuparon a esa tarifa durante un período determinado.
RevPAR=ADR x Tasa de Ocupación
Adquirir un hotel en España
Los propietarios y operadores de hoteles utilizan las tendencias RevPAR diarias, semanales, mensuales y anuales para obtener información sobre los factores que afectan el rendimiento del hotel. Aún mejor, comparar el RevPAR de un hotel durante el último año con el RevPAR de los hoteles de la competencia puede proporcionar una métrica poderosa para analizar el desempeño y la competitividad de cualquier hotel durante un período determinado.
Los hoteles se enfocan mucho en el desempeño de su “conjunto competitivo”. Esto se debe a que los huéspedes tienden a tomar decisiones de alojamiento en tiempo real y sopesan factores como la limpieza, el servicio, las comodidades y la ubicación en relación con ciertos impulsores de la demanda en movimiento (eventos, oficinas, restaurantes…).
4. ¿Qué impulsa el éxito del hotel?
Dos grupos principales de consumidores impulsan la mayor parte de la demanda hotelera: los viajeros de negocios y los turistas. Los viajes de negocios tienden a impulsar la demanda de domingo a jueves. Mientras que los turistas impulsan la demanda los fines de semana y durante las temporadas altas de vacaciones.
La demanda también es estacional, como las estaciones de esquí que experimentarán una ocupación máxima durante el invierno, mientras que los hoteles cercanos a los centros de convenciones pueden esperar una gran demanda durante los eventos clave. Por lo tanto, garantizar socios operativos de calidad es esencial para impulsar los ingresos de primera línea y crear la combinación óptima de negocios en cualquier mercado específico. Igualmente importante será la capacidad de un hotel para convertir los ingresos de habitaciones y alimentos y bebidas de primera línea en ingresos operativos netos finales.
¿Cómo empezar a invertir en hoteles?
Un punto de partida obvio podría ser la perspectiva personal, sin embargo, los inversores deben resistir la tentación de tomar decisiones de inversión basadas únicamente en las experiencias hoteleras que les resultan atractivas.
Para identificar la inversión más sólida, los inversores deben comenzar por:
- Realización de un análisis comparativo utilizando métricas ADR y RevPAR entre un grupo de hoteles similares en el mismo mercado.
- Evaluar la eficiencia operativa (margen de beneficio) que puede variar significativamente de una propiedad a otra
- Mirar el precio importa. Un hotel económico a un excelente precio puede ser una inversión mucho más exitosa que pagar el mejor precio por un hotel de clase mundial.
Por lo tanto, antes de invertir en un hotel, debe revisar los impulsores de la demanda, asegurarse de que la marca del hotel sea adecuada para usted, evaluar la administración del hotel y considerar el flujo de efectivo potencial y los beneficios fiscales.
Como inversionista, debe considerar los riesgos asociados con la inversión en hoteles. De hecho, para empezar, un hotel no es como cualquier otra propiedad inmobiliaria. Debe hacer su tarea y recopilar los datos correctos.
Los desarrolladores no construyen un hotel y luego piensan en cómo llenarlo de huéspedes. En cambio, diseñan hoteles en torno a los clientes.
¿Qué debe incluir su análisis?
- La proximidad del hotel a lugares como hospitales, arenas, edificios de oficinas.
- Proyección del cronograma y costos de construcción/renovación.
Esto le permitirá tomar una decisión de inversión informada. También es esencial comprender las fuerzas económicas positivas actuales: la situación del empleo, la confianza del consumidor, el aumento del consumo minorista.
Los principales impulsores de los hoteles son los viajes de negocios, el turismo y la demanda de grupos (equipos deportivos, asistentes a convenciones). Por lo tanto, los hoteles que atraigan a más de un tipo de huésped ayudarán a asegurar la demanda y reducir su dependencia de un solo público objetivo.
La propiedad ideal será un mercado atractivo que atraiga a los viajeros por negocios o por placer. También querrá observar el crecimiento de esos impulsores de la demanda. ¿Es fácil ir y venir?
Adquirir un hotel cómo inversión
La marca es importante porque cada marca tiene una propuesta de valor diferente para su cliente objetivo específico. El tipo de hotel puede tener un impacto significativo en el desempeño durante diferentes ciclos de mercado.
Un hotel de servicio completo ve una mayor demanda cuando la economía es fuerte y el turismo y los viajes de negocios alcanzan su punto máximo. Alternativamente, en una recesión, la demanda del mercado de hoteles de lujo cae a medida que los viajeros buscan alojamientos más baratos.
Tener el operador hotelero adecuado para administrar un hotel también puede marcar una diferencia significativa en el éxito de una inversión. Los hoteles mal operados pueden generar un flujo de efectivo débil y costos operativos más altos.
Las estructuras de negocio hotelero
Las estructuras de negocio hotelero tienen el potencial de ofrecer a los inversores niveles favorables de flujo de efectivo por varias razones:
- Los huéspedes suelen pagar las habitaciones por adelantado.
- Otros servicios pueden ayudar a generar ingresos, como bares y restaurantes de hoteles.
- Una gestión adecuada puede aumentar la ocupación y contribuir al resultado final.
- Los beneficios fiscales únicos también pueden aumentar el atractivo de los hoteles. Los muebles y enseres de los desarrollos hoteleros están sujetos a depreciación acelerada, la cual puede ser utilizada por los inversionistas para reducir su obligación tributaria.
Al ajustar las operaciones del hotel e implementar los valores agregados correctos, se puede maximizar el potencial de un hotel para mejorar el flujo de caja y aumentar el valor.
¿Cómo valorar un hotel?
Ya sea que esté buscando comprar un hotel, vender uno o simplemente considerar cualquiera de los dos. Una de las preguntas más importantes a las que se enfrentará es ¿Cómo valora su hotel?
El valor del hotel significa fundamentalmente cuánto dinero se está dispuesto a pagar al comprar o recibir al vender un hotel. Incluso si cuando piensa en un hotel, algunas de las imágenes que le vendrán a la mente son la construcción, el servicio al cliente, el ambiente, la calidad, la comida, la gente, la hospitalidad, cuando se acerque a la valoración y la inversión hotelera, deberá considerar un hotel como una serie de flujo de caja.
El valor de un hotel está determinado principalmente por el riesgo financiero que conlleva y la cantidad de dinero que un propietario podría generar potencialmente al ser propietario de ese hotel.
Precio, valor de mercado y valor de inversión
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El precio del hotel es la cantidad que paga un inversionista para comprar un hotel.
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El valor de mercado del hotel es el precio probable de un hotel en un mercado justo en una fecha determinada (aplicable a todos los inversores). Un mercado justo es:
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competitivo,
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poder de negociación equilibrado entre el comprador y el vendedor,
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el comprador y el vendedor están bien informados y toman decisiones financieras prudentes
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se permite un tiempo considerable para la transacción
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la oferta hotelera está bien publicitada
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el comprador y el vendedor están a una distancia de un brazo (sin conflictos de intereses)
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El valor de inversión de un hotel es el valor percibido por un inversor específico. Cada inversionista tiene una visión particular sobre el valor de un hotel, y puede tener diferentes proyecciones operativas y de costo de capital, diferentes proyecciones de flujo de caja.
Los 3 enfoques generales para la valoración de hoteles
- Enfoque de capitalización de ingresos: el valor de una propiedad que produce ingresos está determinado por el valor presente de los beneficios futuros o un múltiplo de su rendimiento neto. Hay varias técnicas en este enfoque. Valoración del hotel como negocio en explotación mediante el método de Flujo de Caja Descontado (DCF) y valoración del hotel y del terreno como bienes inmuebles.
- Enfoque de costo: principalmente útil para determinar si es mejor comprar o construir. Esta no es la metodología más retenida porque no considera ingresos ni factores económicos. Solo el costo de comprar una propiedad existente versus construir una.
- Enfoque de comparación de ventas: se enfoca en determinar los rangos y el impulso de precios en función de las ventas anteriores de hoteles comparables.
Invertir al adquirir un Hotel
El modelo de flujo de efectivo descontado valora el hotel como un negocio operativo. Es uno de los modelos más considerados a la hora de valorar un hotel. Se basa en la estimación de los flujos de efectivo futuros del negocio hotelero y luego aplica un descuento para calcular el valor presente de esos flujos de efectivo futuros. Aquí debe trabajar sobre la base de la información financiera para todo el año financiero que está considerando.
Esta valoración prospectiva implica una serie de suposiciones. Debe elegir el año base para sus cálculos y tener flujos de caja proyectados para el hotel a lo largo de un período de 5 a 10 años en general. Al crear estos supuestos de flujo de efectivo, debe considerar lo que será razonable suponer a la luz de la información sobre las condiciones de su mercado y los pronósticos disponibles para usted; también la mejora potencial de la gestión y operación del hotel en el futuro. El modelo inmobiliario valora el hotel como terreno y edificaciones, considerando el potencial de reurbanización.
Conclusiones finales: ¿consideraciones clave al comprar o vender un hotel?
Para aquellos en la posición de comprar un hotel, no hay aventura más emocionante que esta. Los hoteles son una inversión considerable de tiempo, esfuerzo y dinero, pero el éxito en el negocio de la hospitalidad es financieramente lucrativo y también satisfactorio a nivel personal. Para resumir la orientación brindada en este artículo, si cree que tiene el conjunto de habilidades adecuado para administrar un hotel exitoso, debe considerar los siguientes puntos:
- Ubicación, ubicación, ubicación.
- Trabajo, más trabajo y luego un poco más de trabajo.
- La marca es importante.
- La experiencia del huésped es clave.
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